原標(biāo)題：上海樓市變盤(pán)：二手房成交失敗案例上升

　　臨近年關(guān)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“靈異事件”不斷。在樓市調(diào)控收緊之后，上海土地市場(chǎng)史無(wú)前例爆出近4億元罰單，二手房市場(chǎng)更顯得有些慌亂。開(kāi)發(fā)商對(duì)中高端樓盤(pán)不惜平價(jià)開(kāi)盤(pán)以求多賣(mài)出幾套，對(duì)明年的市場(chǎng)行情普遍悲觀。改善型需求的購(gòu)房者更是身陷窘境：賣(mài)了二手房準(zhǔn)備購(gòu)入更大、更好房子的人，忽然發(fā)現(xiàn)被限購(gòu)，買(mǎi)不起了。今年下半年已經(jīng)買(mǎi)了房的，本來(lái)覺(jué)得是賺了，但看眼下的行情，房?jī)r(jià)下跌自己被“套”的可能性很大……所以有人說(shuō)，2016年年底的上海樓市，買(mǎi)不買(mǎi)都可能后悔！

　　近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱的話題之一就是“天價(jià)罰單”的故事。由于沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間投標(biāo)，上海旭備實(shí)業(yè)有限公司（香港上市公司旭輝控股全資子公司）被上海市青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局罰沒(méi)3.74億元保證金。

　　更戲劇化的是，僅隔一天，旭輝控股就發(fā)布公告稱，公司咨詢法律意見(jiàn)后認(rèn)為，沒(méi)收保證金的行為依據(jù)不足，對(duì)該公示持有重大異議，正向有關(guān)方面提出溝通申訴，并采取一切適當(dāng)?shù)拇胧┳坊赜嘘P(guān)保證金。無(wú)論是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是土地儲(chǔ)備部門(mén)的人士都說(shuō)，罰沒(méi)這么大金額的保證金，房產(chǎn)商這么激烈的反應(yīng)，十幾年來(lái)沒(méi)看到過(guò)！

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，最近政府在規(guī)范市場(chǎng)交易行為，土地市場(chǎng)是其中之一。“因?yàn)樵谕恋毓��?yīng)收緊的情況下，政府更傾向于選擇守規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商參與。”盧文曦說(shuō)。

　　而在二手房市場(chǎng)近期有不少購(gòu)房失敗的案例發(fā)生。

　　上海的王阿姨告訴中國(guó)證券報(bào)記者，她此前想把家里的一套房子賣(mài)了，9月底到中介掛牌，價(jià)格310萬(wàn)左右。兩個(gè)多月還沒(méi)成交。很不巧，11月底趕上上海出臺(tái)差別化房貸政策。這下降價(jià)到300萬(wàn)才有幾個(gè)有意向的人來(lái)看房，但就是沒(méi)人買(mǎi)。王阿姨沉不住氣了，直接把房?jī)r(jià)降到280萬(wàn)，結(jié)果連看房的人也沒(méi)有了。

　　買(mǎi)房者小周的經(jīng)歷比王阿姨慘多了。小周的太太已經(jīng)懷孕，打算生二胎了。10月份小周把自己兩居室的婚房賣(mài)了，打算換一套三居室總價(jià)700多萬(wàn)的房子。馬上就要成交的時(shí)候，遇到了樓市調(diào)控，700多萬(wàn)的房子首付要多付近280萬(wàn)元。這么一大筆錢(qián)短時(shí)間內(nèi)不可能籌措到。小周現(xiàn)在住在出租房里，一籌莫展。

　　聽(tīng)到小周的換房故事，隔壁小郭就笑了：“你有我慘嗎。我爸媽在浙江老家用我的名字貸款買(mǎi)了房。現(xiàn)在我在上海買(mǎi)房算是二套，直接進(jìn)入限購(gòu)名單，連婚房也沒(méi)法買(mǎi)了啊。”小郭的笑比哭還難看。

　　由于像小周、小郭這樣的大批買(mǎi)房者被“限購(gòu)”，供需關(guān)系的變化直接導(dǎo)致上海樓市“變盤(pán)”。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月12日至12月18日，上海新建商品住成交均價(jià)環(huán)比下跌4.6%至38852元/平方米，是8月以來(lái)首次跌破4萬(wàn)關(guān)口。一方面是剛需產(chǎn)品成交活躍，結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致；另一方面是南匯限價(jià)房項(xiàng)目大批量成交，均價(jià)只有8千多元一平方，拉低了整體水平。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，上海房貸新政為“認(rèn)房又認(rèn)貸，且全國(guó)查征信”，已回到2014年“930政策”之前。2014年新房月均交易量不超過(guò)80萬(wàn)平方米，最高峰時(shí)不超過(guò)120萬(wàn)平方米；二手房月均交易量是1.5萬(wàn)套，最高不超過(guò)2萬(wàn)套，預(yù)計(jì)2017年也應(yīng)該是這個(gè)水平。由于2016年二手房月平均交易量大約是不到3萬(wàn)套，預(yù)計(jì)2017年交易量會(huì)有一個(gè)明顯下滑。同時(shí)，政策出臺(tái)后4-6個(gè)月是量?jī)r(jià)探底的過(guò)程，量在價(jià)先。預(yù)計(jì)二手房?jī)r(jià)格應(yīng)該有5%-8%的松動(dòng)空間，但新房?jī)r(jià)格松動(dòng)可能沒(méi)那么多。