馬云飛：破解城市更新難題增強(qiáng)市民幸福感與獲得感

作者：馬云飛

發(fā)布時間：2025-06-16 23:08:22

來源：千龍網(wǎng)

作者：馬云飛

北京市政協(xié)委員

北京市住宅建筑設(shè)計研究院有限公司城市更新研究院總監(jiān)

今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》指出，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實施城市更新，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市。近年來，我國發(fā)展較早的超大型城市在老舊小區(qū)改造方面開展了大量實踐，然而成片區(qū)改造項目還有不少問題需要解決，已改造的零星樓棟在成片區(qū)域內(nèi)也存在因為過強(qiáng)的特征性破壞了空間整體性、讓文化歸屬感流失等問題。如何破解成片區(qū)改造落地難題，讓更多市民切實感受到城市更新帶來的幸福感與獲得感，已成為當(dāng)前工作的重點。

發(fā)揮示范價值，以點帶面尋求突破。當(dāng)前在推動成片區(qū)的老舊小區(qū)改建過程中，實施主體往往以上位規(guī)劃為切入點，逐步逐級推動項目，在此過程中，前期工作花費了大量的人力成本與時間成本，但在真正的落地階段，如指標(biāo)統(tǒng)籌、資金測算、居民公示等方面，有時會遇到導(dǎo)致項目難以繼續(xù)推進(jìn)的阻力，讓此前的投入也都付諸東流。為了避免多輪次啟動項目所導(dǎo)致實施主體資源的浪費等，應(yīng)當(dāng)將街區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃與重點問題突破相結(jié)合。梳理已改建項目在取得居民共識、出資比例劃分、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬等重點、難點方面的成功經(jīng)驗，更加充分發(fā)揮示范項目的作用，利用以點帶面的方式讓成片區(qū)改建實現(xiàn)可操作、可落地。

優(yōu)化出資結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)受益出資雙平衡。目前，一些超大型城市老舊小區(qū)的整治資金仍高度依賴財政投入，社會資本與居民出資的廣度、深度和力度均顯不足。大量的實踐案例和調(diào)研顯示，危舊建筑及簡易樓房改建的突出難點之一是實現(xiàn)資金平衡，而在成片區(qū)的此類改建過程中不可避免又放大了這個問題。因此從推動落地實施以及可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，建議盡快將改建項目向市場化發(fā)展的路徑上轉(zhuǎn)移，形成“政府引導(dǎo)、居民為主、多方支持”的出資格局，秉承著“誰受益，誰出資”的原則，提高居民的責(zé)任占比；同時，在此基礎(chǔ)上也應(yīng)當(dāng)適度放開指標(biāo)限制，進(jìn)一步提高室內(nèi)空間品質(zhì)完善格局功能，從而增強(qiáng)改建工作對于居民的吸引力。財政資金需要發(fā)揮關(guān)鍵性的投資拉動作用，所承擔(dān)的重點應(yīng)當(dāng)是公共服務(wù)配套、市政設(shè)施，以及周轉(zhuǎn)安置等方面。以周轉(zhuǎn)安置費用舉例，目前單棟改建項目周期多為兩年，而大片區(qū)改建多預(yù)估為三年，年周轉(zhuǎn)費為1200元/平方米的情況下，僅此一項就需要3600元/平方米的資金投入，幾乎相當(dāng)于建設(shè)成本的40%，如果能由財政資金撥款建設(shè)一批周轉(zhuǎn)住宅進(jìn)行循環(huán)利用，則可以極大緩解項目壓力從而實現(xiàn)資金平衡。

堅持綠色發(fā)展，賦能城市高質(zhì)量更新。當(dāng)前老舊小區(qū)改建示范項目雖提升了居民生活品質(zhì)，但在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，特別是降碳減排與清潔能源應(yīng)用方面，仍顯著落后于新建項目。據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會和重慶大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《2024中國城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放研究報告（2024年版）》顯示，2022年，全國建筑與建筑業(yè)建造碳排放總量高達(dá)51.3億噸，占全國能源相關(guān)碳排放的48.3%，凸顯了行業(yè)的巨大減排壓力。居住建筑作為城市的基礎(chǔ)構(gòu)成單元，過度遷就特定個體需求易導(dǎo)致其與城市整體發(fā)展規(guī)劃脫節(jié)。鑒于老舊小區(qū)改建在未來相當(dāng)長時期內(nèi)仍將在建筑行業(yè)中占據(jù)重要份額，若繼續(xù)沿用傳統(tǒng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將嚴(yán)重阻礙全行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級進(jìn)程。綠色發(fā)展作為當(dāng)今科技革命與產(chǎn)業(yè)變革的核心方向，國家近年已發(fā)布《加快推動建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳工作方案》《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》等政策。因此，亟須為老舊小區(qū)改建項目制定與之匹配的同步時間表和路線圖，以推動實現(xiàn)建筑全行業(yè)、全類型綠色低碳高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

總的來說，解決老舊小區(qū)問題需要以微觀方式解決宏觀問題，采取長期的方式解決現(xiàn)狀問題，關(guān)鍵是要改變模式和思路，但前提是不斷推進(jìn)項目，讓城市更新更加科學(xué)地前進(jìn)一步。