南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任高波：“對賣房增值收益征20%稅必將推高房價”

“我和學(xué)生們談起所謂的新版‘國五條’，我的判斷是，肯定會推高房價，而事實證明市場上的反應(yīng)也是如此”，近日，南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任高波對本報記者表示。

至于當(dāng)下房地產(chǎn)稅制的改革，高波則堅持自己的觀點：房產(chǎn)稅開征需要民意的充分討論，而全國普遍推開仍需要相當(dāng)長的時間，并且下一步的試點只能集中在一線城市的增量領(lǐng)域。

由高波擔(dān)任首席專家的教育部哲學(xué)社會科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項目《我國城市住房制度改革研究》正進(jìn)入結(jié)題期。

抑制供給的政策必定失誤

《21世紀(jì)》：新版“國五條”，你怎么看？

高波：總的來看，所謂的新版“國五條”沒有新意，只是在2010年的國辦4號文的基礎(chǔ)上政策更加嚴(yán)厲，而在構(gòu)建房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制方面沒有任何實質(zhì)性進(jìn)展。

《21世紀(jì)》：為什么近些年來出臺的房地產(chǎn)宏調(diào)政策，總是會導(dǎo)致房價上漲？

高波：考察近10年來政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，發(fā)現(xiàn)存在不少失誤。

比如，2004年的調(diào)控重心放在抑制住房供給上，結(jié)果造成了2004、2005年房價暴漲；2006年的“70/90”政策，成一紙空文，最后不了了之；2008年四季度推出的經(jīng)濟(jì)刺激計劃，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了強大刺激，導(dǎo)致2009年房價暴漲；2011年對部分城市實施住房限購政策，使非限購城市房價大漲。這次對賣房者增值收益征收20%的所得稅，最終還是由買房者承擔(dān)，將再次推高房價。

中國房地產(chǎn)市場的消費需求仍長時間存在，主要集中在消費者首次購房和改善性需求，新一輪城鎮(zhèn)化又將大量增加住房消費需求。所以，壓制住房供給的政策，必然會遭到市場的報復(fù)。

房產(chǎn)稅抑制房價不現(xiàn)實

《21世紀(jì)》：你認(rèn)為政府試圖通過開征房產(chǎn)稅來抑制房價是不現(xiàn)實的，其原因在哪里？

高波：首先要強調(diào)一點，稅收本質(zhì)上是民眾購買政府(人員)服務(wù)的費用，體現(xiàn)的是政府和大眾之間的一種交易關(guān)系。如果要開征新的稅種就一定要慎重，要經(jīng)過民意的充分討論。

長遠(yuǎn)看，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，要對房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅進(jìn)行統(tǒng)籌安排，并逐步減少房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。

因此，開征房產(chǎn)稅只是一個時間問題，但卻是一個長期的任務(wù)，我認(rèn)為至少需要用15-20年時間完成以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收為主的房地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)型。

事實上，我國城市住房制度改革從改革開放以來到2000年經(jīng)過了20多年的探索才真正取得突破。這是中國漸進(jìn)式改革的特征決定的。

由于我國部分城市存在一定的房地產(chǎn)泡沫，如果政策制定不科學(xué)，有可能導(dǎo)致房價大起大落，這將加大金融風(fēng)險，引發(fā)金融危機，同時為國際游資和房地產(chǎn)炒家提供一次絕好的投機機會，繼而威脅中國經(jīng)濟(jì)安全。

改革開放以來，我們不僅避免了國內(nèi)金融危機的發(fā)生，而且成功地抵御了國際金融危機對我國的沖擊，這是一個重要的中國經(jīng)驗。我們的政策選擇，必須時刻堅持防范金融風(fēng)險。

實際上，從長期來看房產(chǎn)稅與房價的高低沒有直接關(guān)系。根據(jù)國際經(jīng)驗，征收了房產(chǎn)稅的國家房價仍會出現(xiàn)波動，所以，政府試圖通過開征房產(chǎn)稅達(dá)到平抑房價的目的，是不現(xiàn)實的。

而對于開征房產(chǎn)稅可能帶來的市場波動和風(fēng)險，必須在房地產(chǎn)稅制改革方案中做好防范金融風(fēng)險的預(yù)案。

降低交易成本

《21世紀(jì)》：那你認(rèn)為該如何調(diào)控？

高波：事實上，只有在交易環(huán)節(jié)減稅，降低交易成本，激活二手房市場，釋放存量房，方能緩解房地產(chǎn)市場的供求矛盾。

因此，關(guān)于對賣房者增值收益征收所得稅，地方政府在制定實施細(xì)則時要實事求是，不能“一刀切”，應(yīng)該建立樓市量增價穩(wěn)的格局。

比如，對新購住房3年內(nèi)賣出者，征收5.5%的營業(yè)稅，對增值收益征收50%的所得稅，3年以上賣出免征；對購買二套住房以上者征收5%-10%的交易契稅；對新購第三套住房者開征房產(chǎn)稅，稅率0.4%-0.6%，若用于出租則只征收房租額的5%的綜合稅；賣出一套持有3年以上住房再買入一套可免稅等。

在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中，堅持從緊的信貸政策，并對消費者首次購房給予一定的信貸支持是十分正確的。

《21世紀(jì)》：但當(dāng)下房產(chǎn)稅擴(kuò)圍趨勢似乎已不可阻擋。

高波：當(dāng)前房產(chǎn)涉稅主要集中在交易環(huán)節(jié)，未來要調(diào)整為房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收為主。

而從2005年以來，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的涉稅政策部分主要集中在交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅和個人所得稅等稅種，其主要功能在于調(diào)節(jié)市場交易的頻率，對市場短期內(nèi)的投機交易有一定的制約作用，由于持有環(huán)節(jié)不征稅，對居民過度持有住房、房屋空置的行為無能為力。

這次對賣房者增值收益征收20%的所得稅，仍然在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，必然導(dǎo)致稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁�，F(xiàn)有的市場行為正在證實這一點。房產(chǎn)稅要在全國試點，必須按照“寬稅基、簡稅種、低稅率”的原則，房產(chǎn)稅作為一種地方稅種，應(yīng)該由地方政府確定具體方案。

從上海、重慶的房產(chǎn)稅試點來看，上海的試點方案對其他地區(qū)更有借鑒意義，從增量房入手開征房產(chǎn)稅，對市場的沖擊小，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。擴(kuò)大開征房產(chǎn)稅試點，應(yīng)謹(jǐn)慎選擇房價水平較高、上漲較快的一二線城市，因為這些城市存在一定的房價泡沫。