本刊特約記者 喬磊(發(fā)自洛杉磯)

眼下復(fù)蘇的美國(guó)樓市成了投資人的新選擇。一些中國(guó)富人為以后養(yǎng)老或是子女出國(guó)留學(xué)，先在美國(guó)買(mǎi)套房就成了流行風(fēng)。還有一些富起來(lái)的中國(guó)人，熱衷于炒房，看到美國(guó)住房如此便宜，似乎可以大大地抄底一番。買(mǎi)房如果是作為一種投資，中國(guó)人到美國(guó)抄底有四件事需要特別注意。

1美元買(mǎi)套住房的“神話(huà)”

“1～100美元，便可以買(mǎi)走一套房子�！边@是美國(guó)汽車(chē)城底特律打出的最新廣告語(yǔ)。自從密歇根政府接管底特律后，這座美國(guó)名城已不可避免地要走向破產(chǎn)。早在10年前，底特律中心街區(qū)“鬼城”的房屋就以其白菜價(jià)而聞名，如今，這一蕭條景象已經(jīng)蔓延至市中心方圓12英里的地段，居民成批棄房出走，而外來(lái)者興高采烈地前來(lái)“撿便宜”，如今這股“撿便宜風(fēng)”已蔓延到中國(guó)大陸。

中國(guó)媒體對(duì)底特律“爛尾樓”的報(bào)道稱(chēng)，有美國(guó)人兩年來(lái)買(mǎi)下了底特律363處房產(chǎn)，而且是便宜得不得了，買(mǎi)雙鞋子的錢(qián)就可以買(mǎi)一套房子，大大地合算。這位大手筆買(mǎi)房的美國(guó)人顯然成了最好的底特律房屋推銷(xiāo)商，她很有底氣而且看起來(lái)有點(diǎn)買(mǎi)房只會(huì)干賺不賠的說(shuō)，5年前賣(mài)45萬(wàn)美元的房子,她現(xiàn)在僅花2300美元就買(mǎi)了下來(lái)。在買(mǎi)房上最大的一筆開(kāi)支花了12000美元，買(mǎi)下了曾價(jià)值170萬(wàn)美元的房產(chǎn)，最小的一套房子只花了500美元。一些中國(guó)人由此看到了商機(jī)，這發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)真是從天而降。網(wǎng)上超過(guò)百萬(wàn)人熱議如何到底特律抄底，更有網(wǎng)站稱(chēng)，他們將組織一批購(gòu)房者到底特律去“巡禮”。

看房要帶槍 買(mǎi)房先買(mǎi)槍

為了了解底特律1美元就可買(mǎi)套房的“神話(huà)”，美國(guó)一家華文媒體專(zhuān)門(mén)派出記者實(shí)地買(mǎi)房，結(jié)果是碰的鼻青臉腫。當(dāng)?shù)氐娜A人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人竟然沒(méi)一個(gè)人愿意帶記者去看房，原因很簡(jiǎn)單，那地方屬于“無(wú)人區(qū)”和“地雷區(qū)”，大量廢棄的住房比爛尾樓還可怕，幫派分子、吸毒者出沒(méi)在這些地區(qū)，搞不好碰上個(gè)沒(méi)心沒(méi)肺的，小命就可能交給上帝了。在這種地方看房，經(jīng)紀(jì)人要先帶把槍?zhuān)幌胭I(mǎi)房子的人，買(mǎi)房前最好先去買(mǎi)把槍�？雌饋�(lái)這不是買(mǎi)房，這是要去“打劫”啊。

近30年間，底特律流失了超過(guò)100萬(wàn)居民，目前底特律市的人口只剩下70萬(wàn)。幾年前汽車(chē)工業(yè)的不振令汽車(chē)城萎靡不振，2012年，底特律被《福布斯》雜志評(píng)為“美國(guó)最悲慘城市”。底特律房地產(chǎn)市場(chǎng)一路下滑，城市住宅的中位房?jī)r(jià)只有7萬(wàn)多美元。那些在市場(chǎng)上標(biāo)價(jià)便宜的住房基本上是在市中心地區(qū)，就如荒廢的“爛尾樓”，投資這樣的房地產(chǎn)就等于買(mǎi)了一堆廢銅爛鐵。想想看，在美國(guó)最悲慘城市買(mǎi)房，而且是白菜價(jià)的房，到底最后誰(shuí)會(huì)成了悲慘世界的主人公？很多居民遷往底特律的郊區(qū)和衛(wèi)星城，那里的房?jī)r(jià)還可以維持在較為正常的水平，作為投資或可獲得回報(bào)，但這要看這座城市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的程度。

1美元就可買(mǎi)幢住房的“神話(huà)”不過(guò)是個(gè)噱頭，這種住房在美國(guó)是白給也沒(méi)人敢要的，因?yàn)楹罄m(xù)的成本會(huì)很高。實(shí)際上，美國(guó)眾多城市低價(jià)的住房很多，如果想投資就需要對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)有較為細(xì)致的了解。即使在底特律這樣一個(gè)走向破產(chǎn)的城市，仍然有不少值得投資的住房。據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，底特律樓市仍有25%的需求缺口，而這些需求，卻主要集中于底特律郊區(qū)的衛(wèi)星城，這些衛(wèi)星城基礎(chǔ)設(shè)施完備，社區(qū)安全，房?jī)r(jià)也不比美國(guó)其他繁榮地區(qū)的平均房?jī)r(jià)低。想在這樣的地方抄底，沒(méi)有50萬(wàn)美元看起來(lái)是買(mǎi)不到看著還順眼的住宅。

中國(guó)富人大手筆投資美國(guó)豪宅

這幾年美國(guó)房市低迷，但豪華住宅卻是非常搶手，美國(guó)媒體認(rèn)為，在房市緩慢的復(fù)蘇過(guò)程中，外國(guó)投資者實(shí)際上是幫助了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擺脫困境。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的報(bào)告，2012年，外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房花費(fèi)了800億美元，中國(guó)人在國(guó)際買(mǎi)家中位居第二，僅次于加拿大。2012年，中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)住宅的花費(fèi)約有90億美元。中國(guó)的一些有錢(qián)人在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)住房上特點(diǎn)顯著，專(zhuān)買(mǎi)豪宅，幾百萬(wàn)美元的住宅最受青睞，而且不論是在美國(guó)東岸還是西岸，哪兒的房子貴就上哪兒買(mǎi)。當(dāng)然從投資角度看，在美國(guó)置業(yè)顯然要比在中國(guó)買(mǎi)房回報(bào)率高，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)即使在美國(guó)人眼里那也是“天價(jià)”，而美國(guó)的住房在中國(guó)人眼里那就是“白菜價(jià)”。

美國(guó)FOX電視臺(tái)播出的一檔節(jié)目中，以“誰(shuí)在買(mǎi)美國(guó)的豪宅”為題，專(zhuān)門(mén)談到中國(guó)富人在美國(guó)熱購(gòu)豪宅的情形。通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之口，告訴美國(guó)人中國(guó)的富人正在大手筆投資美國(guó)的房地產(chǎn)，這些富人買(mǎi)起昂貴的住宅時(shí)是連眼都不眨，只要好，不論價(jià)格，而且是現(xiàn)金支付，一次付清。這情形讓美國(guó)老百姓看得目瞪口呆，得出的結(jié)論是中國(guó)人真有錢(qián)。

為2歲女兒買(mǎi)650萬(wàn)豪宅的中國(guó)媽媽

中國(guó)人在美國(guó)置產(chǎn)買(mǎi)房，有的是為子女在美國(guó)讀書(shū)考慮；有的是當(dāng)成度假屋，每年來(lái)美國(guó)住幾個(gè)月；也有的是純粹投資，房地產(chǎn)界估算中國(guó)人中約有四成的人在美國(guó)買(mǎi)房的目的是為了投資。在過(guò)去幾年中，的確有一部分中國(guó)人是在美國(guó)房市處于低谷時(shí)大量買(mǎi)入住房。特別是像內(nèi)華達(dá)州、佛羅里達(dá)這樣居住條件較好的社區(qū)，大量不錯(cuò)的住房低價(jià)就可以買(mǎi)到。而如今房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，投資人自然是因占有先機(jī)而獲利。有一位中國(guó)人在洛杉磯投資、幾年前購(gòu)買(mǎi)了幾十幢獨(dú)立住宅，然后靠出租維持，幾年下來(lái)站穩(wěn)了腳跟，現(xiàn)在當(dāng)起房東，每個(gè)月靠收房租就可以過(guò)著悠閑的日子了。

不可否認(rèn)，子女的教育在中國(guó)父母心中占據(jù)了重要的位置。富人有錢(qián)送孩子到美國(guó)讀書(shū)，有的人不喜歡學(xué)校的學(xué)生公寓，干脆在好的社區(qū)為子女買(mǎi)下豪宅。而“富二代”們自立門(mén)戶(hù)，在讀書(shū)過(guò)程中也不寂寞。最近有個(gè)中國(guó)媽媽為2歲女兒花650萬(wàn)美元在紐約買(mǎi)下豪宅的故事引起美國(guó)社會(huì)的關(guān)注，看起來(lái)中國(guó)媽媽是世界上對(duì)孩子最好的媽媽。去年年初，一位中國(guó)媽媽在美國(guó)紐約地價(jià)最高的曼哈頓地區(qū)，為自己2歲的女兒買(mǎi)下一套650萬(wàn)美元的豪宅，目的是為其將來(lái)上大學(xué)做準(zhǔn)備。

促成這筆房地產(chǎn)成交的經(jīng)紀(jì)人向媒體談到，她帶著這位中國(guó)媽媽繞著紐約城里不停地看，最后問(wèn)她你究竟為什么要買(mǎi)房呢？中國(guó)媽媽說(shuō)是為了她的女兒。她女兒將來(lái)要上哥倫比亞大學(xué)，或者紐約大學(xué)，也有可能要上哈佛大學(xué)，因此她需要在城中心有個(gè)住所，所以必須挑一套特別的房子。經(jīng)紀(jì)人問(wèn)這位中國(guó)媽媽?zhuān)�你女兒多大了。中�?guó)媽媽說(shuō)兩歲了，經(jīng)紀(jì)人立即驚呆了。最后這位中國(guó)母親在一座名叫One57號(hào)的樓盤(pán)中買(mǎi)下了一套公寓。這棟公寓樓位于紐約第五大道附近，共有90層，尚未完工。這位經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有透露買(mǎi)家的真實(shí)身份，不過(guò)可以肯定的是，中國(guó)買(mǎi)家已經(jīng)成為紐約房地產(chǎn)商的重要客源。

中國(guó)人買(mǎi)房的四大注意

中國(guó)的富豪在美國(guó)投資房地產(chǎn)或是為自己購(gòu)買(mǎi)豪宅，大概不要考慮所謂注意事項(xiàng)之類(lèi)的事情，只要有錢(qián)，所有的服務(wù)和資訊是隨叫隨到。如果是一般的投資者，想要在美國(guó)擁有一幢住宅，那么能了解美國(guó)買(mǎi)房上的一些基本狀況是會(huì)有些益處的。

首先，在美國(guó)買(mǎi)房要熟悉當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的情況，所謂房地產(chǎn)投資可賺錢(qián)的秘訣就是看住房在什么樣的社區(qū)，“Location、Location、Location”是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向購(gòu)物者最常講的口頭禪。好的社區(qū)房?jī)r(jià)偏高，但社會(huì)治安好、孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)好、房子增值的幾率高，這一切講的就是社區(qū)環(huán)境。

有的地區(qū)房屋看似白菜價(jià)，但其背后隱含了許多高于房?jī)r(jià)本身的隱性成本，對(duì)于那些外來(lái)的購(gòu)房者而言，有能力去抄底，但這不等于有能力能把買(mǎi)到手的房子維持下去。底特律市打出1～100美元的房屋銷(xiāo)售廣告，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界的明白人都知道，這廣告的主要對(duì)象并不是當(dāng)?shù)孛绹?guó)人，而是在吸引那些想快速致富的外州投機(jī)者和對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)情形不了解的外國(guó)人。

其次，美國(guó)資本雄厚的投資人其實(shí)早就開(kāi)始投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房獲利空間已被壓縮。美國(guó)《商業(yè)周刊》就曾撰文分析，借著美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的東風(fēng)，令那些對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)重燃信心的國(guó)際投資者重新注資美國(guó)樓市，并不是沒(méi)有可能。事實(shí)上，美國(guó)的金融大鱷至少在2年前就把資金投到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，趁著低價(jià)大肆購(gòu)買(mǎi)法拍屋和市值大大縮水的住宅。有的對(duì)沖基金在房市上投入了幾十億美元，如今可以慢慢清倉(cāng)出貨�，F(xiàn)在的情形是美國(guó)本土的房產(chǎn)投資商大手筆購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，然后將其再翻倍轉(zhuǎn)賣(mài)給來(lái)自世界各地的投機(jī)商，因此這些廉價(jià)房的最終買(mǎi)主反而多是外國(guó)人。由于美國(guó)房市真正恢復(fù)元?dú)膺�需一段時(shí)間，現(xiàn)在想買(mǎi)房之后再轉(zhuǎn)手賣(mài)出獲暴利的情形還不可能廣泛出現(xiàn)。

第三，外國(guó)的購(gòu)房者幾乎無(wú)法在美國(guó)申請(qǐng)貸款，即便申請(qǐng)到貸款，利息也比本地人高得多。做大筆房地產(chǎn)生意的人，全部用現(xiàn)金支付是一種渠道，但資金如何從國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)到美國(guó)是一個(gè)問(wèn)題。而且美國(guó)政府嚴(yán)查外國(guó)資金的流入，以防有人洗錢(qián)。同時(shí)，廉價(jià)房有相當(dāng)一部分是銀行放出的止贖房(法拍屋)，買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)后還需繳清各種此前房主拖欠的稅費(fèi)，這實(shí)際上是增加了購(gòu)房成本。但對(duì)于這些，海外的購(gòu)屋者卻知之甚少。

第四，如果購(gòu)買(mǎi)的是法拍屋或是廉價(jià)房，其維修成本也不低。底特律的房?jī)r(jià)便宜不？便宜。其實(shí)美國(guó)很多城市的住房都很便宜，要想抄底的話(huà)，地方有的是。房子表面上看起來(lái)便宜，但背后隱含了許多高于房?jī)r(jià)本身的隱性成本。法拍屋的房子狀況一般不會(huì)很好，屋主買(mǎi)下后的后續(xù)維修成本很高，買(mǎi)下這樣的房子，維修費(fèi)可能是房?jī)r(jià)的幾倍。像底特律政府就有規(guī)定，民眾買(mǎi)下的破舊房子必須要整修后才能住人或是出租，一定期限不整修的屋主等于觸犯法律，搞不好還要坐牢。另外，擁有了房子以后每年要繳納房產(chǎn)稅，而各地房地產(chǎn)稅率并不相同，是按照政府對(duì)住房的估價(jià)，繳納2%~4%的稅。房屋估值由政府評(píng)估，現(xiàn)在政府差錢(qián)，把不值錢(qián)的房屋市場(chǎng)價(jià)值往高一些估值，然后收繳房地產(chǎn)稅，這是地方政府從老百姓口袋里撈錢(qián)的合法手段。