環(huán)北京樓市遭一線房企哄搶 揭秘萬(wàn)科、恒大們的進(jìn)軍路線圖

  田國(guó)寶

  8月17日，華夏幸福發(fā)布公告稱(chēng)，以22.93億元價(jià)格從瑞凱達(dá)實(shí)業(yè)手中收購(gòu)中科廊坊科技谷有限公司100%的股權(quán)，主要收購(gòu)資產(chǎn)包括在廊坊市開(kāi)發(fā)區(qū)高科技園區(qū)5000畝土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)益，以及604.5畝工業(yè)用地和科技谷園區(qū)2.6萬(wàn)平方米物業(yè)。

  在環(huán)京地區(qū)房地產(chǎn)海洋中，這宗收購(gòu)只是一朵并不起眼的漣漪，隨著全國(guó)三四線城市樓市普遍不景氣，從2013年左右，眾多一線房企手握資本大棒，在北京及環(huán)京地區(qū)策馬圍獵，四處出擊。

  截至目前，已經(jīng)有一大批開(kāi)發(fā)商在環(huán)京地區(qū)通過(guò)各種方式取得據(jù)點(diǎn)安營(yíng)扎寨，比如萬(wàn)科、綠地、碧桂園等；還有一批在沖鋒陷陣的路上，比如恒大、融創(chuàng)等。一線房企不斷涌入，讓這一地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。

  無(wú)論萬(wàn)科員工在香河被打和旭輝在大廠拍地資料被搶?zhuān)�還是恒大三次舉牌廊坊發(fā)展和與環(huán)京樓市相關(guān)一系列并購(gòu)、收購(gòu)事件，其背后是開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的饑渴癥與日益減少土地資源的反映，也折射出這一地區(qū)令人眼饞的市場(chǎng)空間。

  圍獵路線圖

  外來(lái)開(kāi)發(fā)商想要進(jìn)入環(huán)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)并不容易，一直以來(lái)，環(huán)京縣市中，本土開(kāi)發(fā)商占有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，部分開(kāi)發(fā)商甚至可以影響到政府決策和規(guī)劃，也成為阻止外來(lái)者入侵的主要屏障。

  不過(guò)，在巨大利益誘惑之下，大量外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是通過(guò)各種方式參與環(huán)京樓市建設(shè)和利益分配體系，其中主要路徑包括三類(lèi)：

  第一類(lèi)，地方政府通過(guò)招商引資吸引大開(kāi)發(fā)商參與本地房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，比如在2010年前后，廊坊市香河縣即引入萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、富力等多家全國(guó)性房企，承諾以巨量土地資源換取投資，由此引發(fā)轟動(dòng)全國(guó)的香河土地弊案。

  2013年初，經(jīng)過(guò)三年消化，香河土地案逐步淡出人們視野，當(dāng)初涉案的萬(wàn)科、萬(wàn)通、綠地、富力和榮盛等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，除了萬(wàn)科五礦歡慶城項(xiàng)目被勒令拆除外，其他項(xiàng)目均在繳納相關(guān)罰款、補(bǔ)辦手續(xù)后重新啟動(dòng)。

  除了這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)招商引資進(jìn)入的還有華夏幸福固安、大廠、懷來(lái)等地孔雀城項(xiàng)目，首鋼集團(tuán)在大廠夏墊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，碧桂園在河北淶水、懷來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這類(lèi)項(xiàng)目在環(huán)北京地區(qū)占據(jù)主導(dǎo)地位。

  第二類(lèi)，一些資本實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)以合作開(kāi)發(fā)模式曲線進(jìn)入，比如在2013年前后，位于大廠的首鋼圣拉斐爾小鎮(zhèn)即通過(guò)合作方式吸引世茂房地產(chǎn)和上海新弘等外來(lái)資本進(jìn)入，并逐步占據(jù)主導(dǎo)地位。

  經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在大廠夏墊采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，圣拉斐爾小鎮(zhèn)項(xiàng)目占地面積超過(guò)2000畝，原為首鋼大廠裝備制造業(yè)基地一部分，后變更為旅游商務(wù)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商為首鋼地產(chǎn)子公司北京首鋼中基太業(yè)投資有限公司。

  2013年世茂房地產(chǎn)和上海新弘以合作伙伴的身份參與圣拉斐爾開(kāi)發(fā)，隨后首鋼房地產(chǎn)徹底退出項(xiàng)目，上海新弘被港資企業(yè)路勁基建取代。

  目前圣拉斐爾項(xiàng)目一分為二，東區(qū)為路勁國(guó)際城，投資商和開(kāi)發(fā)商為路勁基建，西區(qū)為世茂薩拉曼卡，投資商和開(kāi)發(fā)商為世茂房地產(chǎn)。雖然案名是統(tǒng)一的，但兩個(gè)項(xiàng)目之間并沒(méi)有直接關(guān)系。

  第三類(lèi)，外來(lái)開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購(gòu)或參與爛尾項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)介入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，這類(lèi)項(xiàng)目華夏幸福和碧桂園較為矚目，近兩三年時(shí)間里，華夏幸福在大廠、香河先后收購(gòu)至少5個(gè)陷入困境的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括曾經(jīng)的萬(wàn)科五礦歡慶城項(xiàng)目。

  此外，碧桂園一直欲進(jìn)京而不入，采取農(nóng)村包圍城市策略，從2015年起，先后在燕郊參與碧桂園時(shí)代城項(xiàng)目、在大廠入股力寶國(guó)際項(xiàng)目，并在承德、秦皇島等地以收購(gòu)方式參與多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

  道路曲折

  環(huán)京樓市形勢(shì)一片大好，但開(kāi)發(fā)商們進(jìn)軍路線并不順利，包括萬(wàn)科在內(nèi)的大型房企在進(jìn)入環(huán)京樓市過(guò)程中均遭遇不同程度的障礙。

  除了2010年因國(guó)土資源部介入而爆發(fā)的香河違法占地案件外，近期較為令人矚目的一個(gè)是萬(wàn)科員工在香河拍地途中被打，另一個(gè)是旭輝在大廠拍地途中資料被搶?zhuān)�最終萬(wàn)科和旭輝均未能參與拍地。

  在房?jī)r(jià)逐步上漲過(guò)程中，一些地區(qū)逐步形成一些利益共同體，壟斷了本地的土地資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)，香河的三強(qiáng)公司即是一例，其在香河的水、熱等基礎(chǔ)設(shè)施上有很大話語(yǔ)權(quán)，開(kāi)發(fā)商在香河拿地和做項(xiàng)目需要考慮其利益。

  某家一線房企在香河開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在項(xiàng)目建成后免費(fèi)贈(zèng)予當(dāng)?shù)匾患夜��?棟住宅樓。即便是本土勢(shì)力較強(qiáng)的房企華夏幸福，在香河開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中也必須讓出部分利益，項(xiàng)目才能順利實(shí)施。

  經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解到，萬(wàn)科員工拍地被打事件中，萬(wàn)科在香河參與競(jìng)拍的地塊位于萬(wàn)科五礦城附近，很早之前，三強(qiáng)即參與這一地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)，且已經(jīng)與另外一家本土上市房企達(dá)成合作意向，目前這一地塊已經(jīng)被對(duì)方獲取。

  旭輝拍地資料被搶同樣因?yàn)橛|動(dòng)了本地開(kāi)發(fā)商利益，旭輝在大廠參與競(jìng)拍的土地位于夏墊鎮(zhèn)首創(chuàng)大街兩側(cè)，共涉及7個(gè)地塊，全部為商品住宅用地，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解到，目前7個(gè)地塊已經(jīng)全部被來(lái)自燕郊的雷捷地產(chǎn)拍得。

  與萬(wàn)科和旭輝不同，融創(chuàng)在燕郊的項(xiàng)目是得而復(fù)失。2016年5月19日，融創(chuàng)中國(guó)與萊蒙國(guó)際簽訂協(xié)議，以43.94億元價(jià)格收購(gòu)萊蒙國(guó)際在內(nèi)地的7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括位于燕郊的水榭花城項(xiàng)目。

  7月8日，萊蒙國(guó)際發(fā)布公告稱(chēng)，水榭花城因股東北京華夏順澤投資行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，萊蒙國(guó)際已經(jīng)以4.46億元代價(jià)將項(xiàng)目51%股權(quán)出讓給北京華夏順澤。

  碧桂園在燕郊的項(xiàng)目同樣并不順利，據(jù)碧桂園時(shí)代城人士透露，由于利益方面原因，合作方金正地產(chǎn)已經(jīng)取代碧桂園接手項(xiàng)目運(yùn)作和銷(xiāo)售，碧桂園方銷(xiāo)售已經(jīng)撤走，但碧桂園仍會(huì)為項(xiàng)目提供至少三年的物業(yè)服務(wù)。

  此外，碧桂園在大廠項(xiàng)目力寶國(guó)際因五證不全等問(wèn)題陷入困境，該項(xiàng)目原本為新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目，存在未批先建、違規(guī)銷(xiāo)售等眾多問(wèn)題。

  暴漲的誘惑

  眾多房企紛紛圍獵環(huán)京樓市背后是整個(gè)地區(qū)持續(xù)火爆的市場(chǎng)，尤其是燕郊、大廠、香河和固安等幾個(gè)北京較近的縣市，房地產(chǎn)火爆情況超出許多人的預(yù)料，成為開(kāi)發(fā)商不斷涌入的一個(gè)重要原因。

  無(wú)論是距離北京市中心距離較近的燕郊、大廠，還是相對(duì)較遠(yuǎn)的香河、固安，因?yàn)閷儆诒本┦袌?chǎng)外溢補(bǔ)充，所以受北京市場(chǎng)和政策影響極大，以燕郊為例，2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，房?jī)r(jià)一度從8千跌回4千時(shí)代。一直到2015年5月份，燕郊房?jī)r(jià)基本維持在萬(wàn)元左右，有部分高端項(xiàng)目戶型售價(jià)達(dá)到萬(wàn)元以上。

  2015年5月到7月之間，通州副中心、北京市政府搬遷、地鐵平谷線等多個(gè)概念熱潮之下，燕郊北京開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)快速上升通道，每月漲幅至少在千元之上，到2016年春節(jié)時(shí)，部分項(xiàng)目售價(jià)一度達(dá)到24000元。

  房?jī)r(jià)快速上漲引起廊坊市政府警覺(jué)，隨之在環(huán)北京地區(qū)展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓，燕郊、大廠、香河、固安、永清等地大部分項(xiàng)目被停止銷(xiāo)售，這段時(shí)間，燕郊房?jī)r(jià)再次回到16000元左右，但多數(shù)無(wú)房可售。

  隨著“廊九條”開(kāi)始實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交恢復(fù)，燕郊房?jī)r(jià)很快重回2萬(wàn)元時(shí)代，截至目前大部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格維持在25000元左右，部分二手房?jī)r(jià)格突破三萬(wàn)。按照廊九條要求，項(xiàng)目售價(jià)不能超過(guò)備案價(jià)10%，這一售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政策限制。

  從2015年7月至今，大廠潮白新城房?jī)r(jià)從8000元漲至18000元左右，香河從6000元左右漲至13000元左右，固安房?jī)r(jià)從7000元漲至15000元左右。甚至連永清房?jī)r(jià)也即將突破萬(wàn)元大關(guān)。

  如果說(shuō)房?jī)r(jià)上漲只是一個(gè)表象原因，項(xiàng)目的利潤(rùn)空間才是更實(shí)在的誘惑。

  與北京逢地必王高地價(jià)相比，環(huán)北京地區(qū)土地價(jià)格并不高，燕郊最后一塊住宅用地成交于2013年底，樓面地價(jià)只有1200元。目前大廠樓面地價(jià)在1600元左右，香河樓面地價(jià)在1200元左右，而順義后沙峪地區(qū)樓面地價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元。

  與北京相比，環(huán)北京地區(qū)盈利空間無(wú)疑更大，以順義和燕郊相比，燕郊房?jī)r(jià)比順義低20%左右，而順義的樓面地價(jià)則是燕郊的10倍以上，即便是通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)獲得土地和項(xiàng)目，也存在巨大的利潤(rùn)空間。