內資房企回A潮

    因難忍被低估，內資房企頻頻選擇退出H股

    8月15日，萬達商業(yè)在北京召開臨時股東大會及H股類別股東大會，股東們以高比例票數通過了萬達商業(yè)從H股退市的決議。 圖/視覺中國

    盡管A股市場在近兩年波動頻繁，但對于在H股市場上飽受估值遭貶的內資房企而言，想要回歸的心始終未泯，并前赴后繼地扎堆從港股出走。在業(yè)內人士看來，較之于價值被低估，房企對于改善資金尋找新一輪戰(zhàn)略擴張的意圖更加急迫。然而，回A路漫漫，風險何其多？

    現象

    內資房企頻頻“出走”

    經歷了數度波折，萬達商業(yè)地產（以下簡稱萬達商業(yè)）私有化退市終于在近期釋放出成功信號。8月15日，萬達商業(yè)在北京召開臨時股東大會及H股類別股東大會，股東們以高比例票數通過了萬達商業(yè)從H股退市的決議。按照萬達商業(yè)的計劃，預計H股交易最后日期為9月13日，預計9月20日下午4時自香港聯交所撤回H股上市地位。

    從2014年12月23日成功登陸IPO，僅用了15個月便宣布私有化退市重返A股，萬達商業(yè)的選擇只是眾多意欲重返A股房企中的一個縮影。去年6月，富力地產再次提出了回歸A股計劃，這次距離2007年首次提出該計劃已長達八年之久。有著從H股回歸A股想法的還有恒大，今年4月24日，恒大發(fā)布公告稱收購嘉凱城總股本52.78%的股份，成為嘉凱城新的控股股東。而在這之前，恒大還舉牌了另一家A股上市房企廊坊發(fā)展。據一位接近恒大集團人士向記者表示，這兩家企業(yè)背后擁有十分優(yōu)質的資源，當然也不排除尋找合適的殼資源返回A股市場。該人士進一步透露：“對恒大而言，未來H+A雙平臺運行更加便利，不排除退市回A。”值得一提的是，恒大的足球業(yè)務已經在新三板掛牌，而文化業(yè)務已向新三板提出掛牌申請。對A股市場動了心思的還有碧桂園，據公開資料顯示，碧桂園集團管理層曾表示，未來分拆教育業(yè)務、物業(yè)、酒店等業(yè)務，并傾向選擇A股上市。不僅千億級房企對于回A孜孜不倦，包括雅居樂、龍光地產等中小型房企也一直在為重返A股不斷努力。

    探因

    無法忍受被低估

    選擇A股，房企們心中的賬簿早已算清楚，曾經房企在香港IPO后實現財富暴增的故事再難上演。公開數據顯示，港股市場上，即便龍頭地產開發(fā)商也只擁有4至5倍的市盈率，平均市盈率僅在1.7倍左右。

    面對現實中估值的差異，很多內資房企當初登陸港股IPO的激動早已一掃而盡。萬達集團董事長王健林在接受媒體采訪時表示，香港估值低并不是退市的主要原因，主要原因是香港市場沒有流動性。“萬達只拿出14%的股份在香港上市，這意味著86%的股份是沒有流動性的，也不好拿出來當抵押品。這意味著我們并不是真正的公眾公司。”王健林直言。

    而早在王健林之前，包括上述富力、碧桂園等多家內資房企已經通過各種場合表達了對港股估值的失望。富力地產董事長李思廉公開回應媒體時稱：“A股估值再怎么不好，都比港股要好。”而碧桂園首席財務官吳建斌在去年的年終業(yè)績發(fā)布會上就表示，雖然公司的物業(yè)與教育業(yè)務也不排除在香港分拆上市，但由于在A股上市能獲得更高估值，對母公司而言，能更好實現價值最大化，因此首選依然是A股。

    某業(yè)內資深人士對于房企扎堆回A的現象表示，通過A股市場獲取比較廉價的資本，尤其是在2015年持續(xù)降息的政策效應下，近兩年的融資成本總體會保持一個低位，這能夠為此類A股房企快速增加資本和擴充流動性。“背后一個真正的驅動力是房企投資曲線基本見底，開始呈現企穩(wěn)和反彈的態(tài)勢，對于改善房企資金基本面以及尋求新一輪戰(zhàn)略擴張已經比較急迫。”該人士如是說。

    波折

    回A路漫漫

    截至目前，即使對于重返A股市場“水到渠成”的萬達商業(yè)，這一路走來也并非順風順水。不僅在提出私有化回歸A股計劃后變數頻出，而王健林在近日接受外媒采訪時稱“萬達商業(yè)地產回歸A股目前面臨兩個選擇，一個是申請IPO，這可能需要兩到三年，另一個是借殼上市，這也需要一年以上。”漫長的等待對于企業(yè)也是一種考驗。某市場分析人士就指出，對萬達而言，未來要真正實現從H股轉到A股，還要持續(xù)關注A股市場的動態(tài)，目前此種上市的空間相對收窄，這也需要萬達后續(xù)不斷說服投資者來認購萬達A股的股票。

    在重返A股的這條路上，更加曲折的還有富力地產。事實上從首次提出至今，8年的時間里，富力曾先后共四次為回歸A股付出努力，最終都因各種復雜的原因以失敗而告終，這一次回歸A股的計劃再次提出，回A已成為富力必須逾越的一個門檻。

    據業(yè)內人士介紹，并非所有房企都能回歸A股，例如注冊地點在海外的企業(yè)，就不具備回歸A股的條件。“所以現在很多企業(yè)都在分拆旗下的子業(yè)務，例如物業(yè)管理，酒店管理等各個板塊，這些在境內注冊的新業(yè)務在A股上市，有曲線回歸A股的意思。如果這些新業(yè)務獲得高估值，公司整體的資金狀況也能得到改善。”該人士說。

    而在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，現在房企回歸A股的困難在于，近期關于打擊炒殼的做法持續(xù)加強，使得借殼上市的壓力增加，而后續(xù)通過IPO等方式如何加快獲批或通過的節(jié)奏，也是需要企業(yè)考慮的內容。

    風險

    仍存多種不確定性

    盡管眾多在港股登陸的內資房企對回A有著無限的憧憬，但在多位業(yè)內人士看來，此舉并非毫無風險。

    最新的一起案例發(fā)生在8月9日晚，中國嘉陵通過公告正式宣布資產重組失敗，這意味著龍光地產無法借此回A。“市場監(jiān)管政策是企業(yè)邁不過去的一道檻，而在退市之前還要經歷各類股東的層層推敲，每一步都存在極大的不確定性。”一位不愿具名的業(yè)內人士表示，回歸A股本身也會釋放一些負面的信號，從側面體現了過去的資本市場的戰(zhàn)略是錯誤的，所以現在要糾偏。另外，回歸A股，包括財務、法務、投資者關系等工作都需要重新建立，這會使得企業(yè)的經營成本增加。更重要的是，后續(xù)是否可以如預期那樣獲取融資，也依然有不確定性。

    嚴躍進指出，資本市場最寬松的時候已經過去，在打擊資產泡沫等概念提出后，對資本市場而言是利空消息。地產企業(yè)這個時候尋求上市，自然也會受到類似的影響。他進一步指出，盡管A股市場在后續(xù)仍有強勁發(fā)力的可能性，但如果企業(yè)本身不積極轉型，僅憑A股市場的回歸，意義并不會太大，因為缺乏基本面的支撐。(記者 李捷)