一線城市的住宅地產(chǎn)市場，無疑已經(jīng)成為當下討論的焦點。

　　對于這樣一個已經(jīng)上漲十幾年的市場，筆者不敢對它下一個武斷的結(jié)論，說短期的價格走勢一定會怎樣怎樣，因為誰都不會知道市場的情緒力量有多么強大。但在這里，筆者試圖分析一些可能影響一線城市地產(chǎn)市場的關(guān)鍵點，以便讀者在思考一線城市地產(chǎn)市場未來的走勢時，可以多一些分析的素材和思路。

　　細節(jié)之一：房租和房價之間的差距。無論如何看好一線市場地產(chǎn)市場，我們無法繞開的一個問題是，這些住宅的租金回報率越來越低。原因很簡單，房租的上漲無法趕上房價的上漲。

　　由于租房市場的高商品、低投資品屬性，因此房租比房價更好地反映了市場的平均需求。所以，正如盈利和凈資產(chǎn)回報率決定了股票長期的價格中樞一樣，房租也是房價長期波動的中心軌跡。而這兩者的背離，并不是一個好的現(xiàn)象。

　　相當于收入而言，地產(chǎn)價格已經(jīng)太貴：與房租類似，人均收入/房價也是一個衡量地產(chǎn)價格是否失衡的指標。不幸的是，這個指標現(xiàn)在也在房價的上漲下逐漸縮小。

　　細節(jié)之二：割裂的泡沫。就房價的高低而論，一線與其它城市之間存在巨大差異，特別是以人均收入/房價衡量的數(shù)據(jù)更是如此。

　　這種割裂導致現(xiàn)在看似火熱的中國地產(chǎn)市場，實際上是被割裂成兩塊的市場。一邊是人口在1到2億的一線城市，一邊是人口在數(shù)億的二三四線城市。這或許意味著，一線城市地產(chǎn)價格如果下行，對中國經(jīng)濟的沖擊可能沒有高房價本身看起來那么恐怖。

　　細節(jié)之三：人口和城市化與地產(chǎn)價格之間并非直線影響關(guān)系。與流行的觀點不同，人口和城市化進程并非直接左右房價的因素，兩者之間的關(guān)系其實比流行觀點分析得更長遠、更不直接。

　　比如說，目前我們能看到一線城市和二三四線城市之間的人口擴張比例有那么大的差距嗎？武漢的人口流入速度慢于上海嗎？實際上，2015年武漢的總?cè)丝谕�比上升�?.6%，上海則下降了0.4%，但前者的地產(chǎn)價格表現(xiàn)卻遠遜于后者。而日本地產(chǎn)泡沫在1989年破裂，當年的日本人口增長也并沒有什么變化。

　　細節(jié)之四：經(jīng)濟發(fā)展是地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要保障。從日本和美國的地產(chǎn)歷史我們可以看到，經(jīng)濟發(fā)展、而非簡單的人口增加，才是地產(chǎn)價格更重要的保障。也就是說，中期5年左右，經(jīng)濟是否發(fā)展比人口是否流入，更能解釋一個地區(qū)的地產(chǎn)價格情況。

　　就目前來看，中國經(jīng)濟持續(xù)保持發(fā)展狀態(tài)的概率仍然較高，畢竟我們現(xiàn)在的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）仍然很低。當然，這并不是說地產(chǎn)價格就一定能保持堅挺，只是更好的經(jīng)濟必然會給地產(chǎn)市場以正向幫助，但這種幫助是否能取得決定性的作用，仍需要考量。

　　細節(jié)之五：完全不同的中國土地制度導致地產(chǎn)市場相對可控。與美國、日本等國不同的是，中國大陸的土地并非私有產(chǎn)權(quán)，農(nóng)村宅基地、城市低矮住房的用地在轉(zhuǎn)讓、重新開放等步驟中，受到嚴格的管理。

　　這種管理必然導致中國大陸的土地市場，從政府宏觀調(diào)控的層面來說，更加可控。在房價承壓的時候，這種控制能力應(yīng)當能夠為地產(chǎn)市場起到一定的支撐作用，控制市場價格下跌的力度。

　　細節(jié)之六：居民超高杠桿率與衍生品的缺失提高金融穩(wěn)定。在控制居民購房杠桿率、以及控制這種杠桿通過金融機構(gòu)擴大的方面，中國經(jīng)濟的管理者比美國監(jiān)管者在次貸危機以前的表現(xiàn)，好得太多。

　　目前，中國居民中的絕大多數(shù)，在購買房地產(chǎn)時都已經(jīng)支付了相當比例的首付（一些通過社會融資提高杠桿比例的除外，但這部分人數(shù)量太少），這就使得他們在價格下跌時很難選擇違約。即使選擇違約，高首付款、低貸款率導致下的房地產(chǎn)不良貸款，對金融市場的沖擊也不會太大。

　　同時，由于中國金融市場中衍生品的缺位，以及中國政府對主流金融機構(gòu)的強大管控、支持力度，也導致可能出現(xiàn)的貸款違約不會被無限制放大。而這種無限制放大，正是2008年全球金融危機的源頭。

　　細節(jié)之七：公寓和西方普通住房之間存在差異。最后需要指出的一個細節(jié)是，與北美和歐洲國家不同，內(nèi)地的住宅地產(chǎn)主要以公寓為主，而公寓的供給量可以在不提高土地使用面積的前提下，通過提高樓層進行擴張。這也就意味著，中國一線城市土地的長期供給缺口，仍然存在一些更加融通的解決方法。

　　（作者系信達證券首席策略分析師）