您說，買學區(qū)房里面有幾個戶口算什么呀？加上我們家這“長毛的”才6個戶口，多嗎？ 房錢您倒是沒少要，戶口一個也不遷出，那我孩子的戶口往哪兒遷呢？ 插圖/楊信

　　房子賣了，戶口卻沒遷走，有時房子里還有賣家其他親戚的戶口……近年來，隨著房價快速上漲、戶籍管理政策變化以及教育資源不均衡導致的學區(qū)間房價差異，在二手房買賣過程中因為戶口遷移產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象屢見不鮮。對于這類案件，北京二中院法官提醒，法院不會直接判決遷移戶口，根據(jù)現(xiàn)有戶籍政策，房屋內現(xiàn)有戶口不影響新的所有權人戶口遷入，買房人取得房屋所有權后，可以辦理戶口遷入。

　　案例

　　學區(qū)房原房主拒遷出戶口

　　新房主獲賠違約金

　　北京青年報記者檢索相關判決文書發(fā)現(xiàn)，房屋戶口遷移糾紛案件多次出現(xiàn)。在這些案件中，購房者往往跟賣房者約定購房后，賣房人要將戶口遷出，但買完房之后卻發(fā)現(xiàn)戶口并沒有遷出。

　　比如，在法院審理的一起案件中，為了孩子將來上學打算，王先生從劉先生手里購買了一套學區(qū)房，并取得了房產(chǎn)證。在買房的時候，劉先生稱房子沒有登記戶口，然而王先生后來在咨詢房屋所在學區(qū)學校事宜時卻得知房屋內有他人戶口，并且登記戶口的人就在房屋所在的學區(qū)就讀，戶口一直沒有遷出。后來雙方對簿公堂，劉先生稱他根本不知道王先生要買的是學區(qū)房。

　　法院經(jīng)過審理認為，雖然房子沒有遷出的戶口并不是劉先生的戶口，但劉先生在將房屋出售給王先生時，應協(xié)助王先生了解房屋的有關信息。最終法院判決劉先生向王先生賠付違約金。

　　法規(guī)

　　房屋遷戶口糾紛

　　法院無法直接判遷移戶口

　　在房屋遷移戶口糾紛中，一些買房人會認為，如果賣房人不遷戶口，那就去法院起訴，通過法院判決來讓對方遷走戶口。

　　對此，二中院法官明確表示，法院是不能直接判決遷移戶口的，因為戶口遷移是公安機關戶籍管理的職權，不屬于法院民事案件處理的范圍。法院無法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責任。

　　在這類糾紛中，如果戶口登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人只能依據(jù)合同約定向對方索賠一定的違約金，不能要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口。實際上，公安機關也沒有強制他人遷出戶口的權力。

　　“但是，根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，房屋內現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權后，可以辦理戶口遷入。”二中院法官說。

　　調查

　　明知要賠違約金

　　為何有人拒遷戶口？

　　2014年、2015年及2016年1月至7月，二中院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件13件、22件及15件。根據(jù)這3年的審理情況，法院進行了專門的調研。

　　法官發(fā)現(xiàn)，在這類案件中，買房人要求房屋現(xiàn)有戶口遷出的案件占此類案件總數(shù)的86%，此外，還有一些是買房人要求賠付逾期遷戶違約金；賣房人將戶口遷出后，要求買房人返還履約保證金；賣房人無法對學區(qū)名額作出明確承諾，買房人要求解除合同。“在案件審理中，部分當事人往往同時提出多項訴求，比如要求將現(xiàn)有戶口遷出的同時，還提出賠付違約金請求。”二中院法官說。

　　通過對這類案件進行分析，法官發(fā)現(xiàn)，涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件，涉及中心城區(qū)的案件相對多，超過半數(shù)發(fā)生在東城區(qū)和西城區(qū)。其中，涉及學區(qū)房買賣的案件較多，比如房屋中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學籍可能已被使用，影響學區(qū)房落戶導致買賣雙方發(fā)生糾紛。

　　據(jù)二中院法官介紹，這類案件違約金數(shù)額及獲賠比例一般比較高。當事人在二手房買賣過程中大多參考了北京市住建委發(fā)布的房屋買賣合同示范文本，對違反戶口遷移義務的違約金進行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。由于違反戶口遷移義務的違約行為持續(xù)時間較長，導致打官司時候違約金數(shù)額較高。“根據(jù)違約時間的不同，多數(shù)當事人主張的違約金為數(shù)十萬元，部分當事人主張的違約金數(shù)額達百萬元，違約金最高數(shù)額達總房款的20%。”

　　那為什么明知要賠違約金，還是不遷戶口呢？據(jù)法官介紹，有的賣房人想遷沒地方遷，有些房子是賣家的唯一住房，賣了之后因各種原因沒能買到其他房產(chǎn)，戶口根本無處遷移，還有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，導致戶口無法遷出。

　　此外，由于戶口遷移問題的特殊性，當事人往往經(jīng)過長期溝通未果才訴至法院，雙方矛盾較為激烈，或確實無其他地方可落戶導致無法遷出戶口，加之違約金數(shù)額較高，雙方很難通過協(xié)商達成一致意見。

　　延展

　　“天價學區(qū)過道”落戶有風險

　　對于戶口遷移糾紛多涉及學區(qū)房這種現(xiàn)象，二中院法官認為，這跟購買學區(qū)房的落戶需求不斷增加有關。近年來，由于教育資源不均衡、入學資格與戶籍掛鉤等原因，“學區(qū)房”交易市場較為活躍。部分以入學為主要目的的購房者，因房屋實際情況等種種原因根本無法落戶，或因學籍使用限制等原因無法確保入學資格，導致購房目的無法實現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛。

　　據(jù)二中院法官介紹，有的當事人購買“學區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房屋產(chǎn)權證上記載的房屋用途雖為居住，但實際是過道，或者實際面積非常小，有的甚至不到2平米。

　　北青報記者查詢發(fā)現(xiàn)，法官所說的這種情況今年6月就出現(xiàn)過一次，當時一條“10平米‘學區(qū)房’賣150萬”的消息吸引了很多人的注意力，這間所謂的“學區(qū)房”并非房屋，就是一條寬約1.5米、長約7米的過道，中介稱這個不能居住，只可落戶。后這條“天價學區(qū)過道房”信息被賣方撤下。

　　對于這種情況，法官表示，此類房屋的登記因為面積或實際情況無法滿足居住條件，不具備落戶條件，在落戶過程中可能會存在障礙和風險，導致買房人無法辦理戶口遷入。

　　提示

　　如何規(guī)避戶口遷移糾紛

　　合同明確約定戶口遷移條款

　　買房人，特別是以解決子女入學學籍或急需落戶為主要購房目的的，應在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋的戶口登記情況。對于購買“學區(qū)房”為主要目的的買房人，應依據(jù)相應學校的入學政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況。

　　與戶籍登記人書面確認戶口遷移情況

　　雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應期限。特別是所有權人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。

　　提前向公安機關了解落戶政策

　　戶口遷移問題屬于公安機關戶籍管理的職權范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實際居住條件。

　　提前向教育部門核實學籍使用情況

　　以購買“學區(qū)房”為主要目的的買房人，應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況。如果所在學區(qū)對學籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買“學區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權要求解除合同，并要求賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失。

　　本版文/本報記者 李鐵柱