原標(biāo)題：4宗限房價地塊掛牌競價

　　昨天上午，試點采用“限房價、競地價”交易方式掛牌出讓的海淀區(qū)3宗地塊及大興區(qū)1宗地塊正式進(jìn)入競價交易階段，將于11月16日截止競價。鎖定了房價而競爭地價，再加上住宅基本執(zhí)行90平方米以下所占比重不低于70%的原則，這將加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，有效平抑周邊區(qū)域房價。

　　遏制高價地：競拍報價設(shè)上限

　　9月30日，《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》正式出臺，其中明確，在嚴(yán)控地價的同時，對項目未來房價進(jìn)行預(yù)測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

　　鎖定房價再競拍地價，這就是“限房價、競地價”的新政。

　　按照市規(guī)土委發(fā)布的《補充公告》，海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地3宗地塊設(shè)定商品住房銷售均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街1宗地塊設(shè)定商品住房銷售均價不超過55800元/平方米，且最高銷售單價不得超過58500元/平方米。

　　“這4宗地塊將全部采用‘限房價、競地價’的交易方式掛牌出讓。”市規(guī)土委表示，4宗地塊均設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到上限價格時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

　　由于上述調(diào)整，這4宗地塊的掛牌競價起始時間相應(yīng)延后，昨日正式開拍，截止時間為11月16日15時，現(xiàn)場競價時間安排在16、17日。

　　房企難任性：平價房源規(guī)模上市

　　競出天價拍得自己屬意的地塊，這樣“出手闊綽”、刷新地價紀(jì)錄的開發(fā)商常被人們戲稱為“地王”。“地王”拿出的天價必然會作為成本帶入房價，接連出現(xiàn)的高端社區(qū)也會將周邊房價推高。

　　“限房價，直接打擊開發(fā)商拿高價地的預(yù)期和積極性。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這就導(dǎo)致住宅整體定價模式從過去的銷售預(yù)期定價模式改變?yōu)橥恋爻杀径▋r，“這種情況下，根本不可能再出現(xiàn)高價地。”

　　此外，專家分析，由于新供應(yīng)土地限制未來商品房銷售價格，正在等待審批的項目也有可能自行降價。

　　此次掛牌競價的海淀北部地塊均地處西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地。周邊毗鄰多個科技示范園，區(qū)域內(nèi)高端居住氛圍濃厚，且綠化率較高。據(jù)了解，附近的五礦萬科如園，目前售價已經(jīng)達(dá)到90000元/平方米至95000元/平方米。大興黃村地塊配套設(shè)施逐漸完善，一年多來房價上漲十分明顯。

　　“相比其他城市調(diào)控還在做減法，北京開始做加法，增加有效低價房源供應(yīng)。”張大偉認(rèn)為，北京的土地出讓嘗試，將給其他城市帶來樣本經(jīng)驗。

　　在業(yè)內(nèi)看來，地價和售價都限制住了，開發(fā)商的利潤將大大降低。未來開發(fā)商必須在產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃上多做文章，尤其是充分發(fā)掘地下空間、商業(yè)配套、容積率等調(diào)整限度。讓企業(yè)自持商品房用于出租，也會對房企的綜合能力提出更高要求。

　　房價在降溫：四季度漲幅放緩

　　按照90平方米以下住宅需達(dá)到70%的原則來初步計算，剔除自住房公租房外，4宗用地合計供應(yīng)4410套90平方米以下房源，1260套大戶型房源。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，海淀區(qū)平均每年商品房住宅簽約套數(shù)在2000套上下，均價已經(jīng)達(dá)到6.3萬元，超過4000套均價5萬余元的中小戶型低價房供應(yīng)，將對區(qū)域均價產(chǎn)生直接影響。

　　張大偉曾根據(jù)含自住房的全市商品房均價和不含自住房的商品房均價進(jìn)行過測算，從2014至2016年，自住房讓北京房價分別下調(diào)了7.7%、10.3%和5.95%。

　　記者從海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)房產(chǎn)中介處了解到，目前新上二手房源售價已經(jīng)出現(xiàn)降溫態(tài)勢。“以上世紀(jì)90年代的東馨園小區(qū)為例，這兩天業(yè)主報的價格都在6萬多，不會動輒報7萬以上了。”中介預(yù)計，北京房價四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價格很可能出現(xiàn)調(diào)整。