簽訂租賃合同后尚未履行,雙方又在合同上注明合同作廢,事后租賃方要求出租方退還其押金11.7萬(wàn)元,出租方認(rèn)為合同作廢并非解除合同,不愿退還押金。近日,福建省廈門(mén)市集美區(qū)人民法院一審審理這起特殊的房屋租賃合同糾紛,法院認(rèn)定雙方合同已解除,判決出租方返還租賃方押金11.7萬(wàn)元。

　　2014年,阿強(qiáng)曾向老李租賃過(guò)店面,雙方合作愉快。2015年8月,阿強(qiáng)又與老李簽訂了一份《租賃合同》,約定老李將位于廈門(mén)市集美區(qū)建筑面積約230平方米的店面租給阿強(qiáng),租賃期限從2015年12月初到2021年11月底,每月租金為11.7萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日,阿強(qiáng)應(yīng)向老李交付11.7萬(wàn)元作為押金,合同期滿(mǎn)后,阿強(qiáng)交清租賃期間應(yīng)交付的一切費(fèi)用后,老李應(yīng)將押金無(wú)息退還阿強(qiáng)。

　　2015年10月,阿強(qiáng)在《租賃合同》尾部空白處書(shū)寫(xiě):“合同作廢”并簽署姓名與時(shí)間,老李在阿強(qiáng)簽名處底下簽字確認(rèn)。

　　2016年1月,阿強(qiáng)將老李起訴至法院,請(qǐng)求判令:解除雙方簽訂的《租賃合同》；老李立即返還阿強(qiáng)押金11.7萬(wàn)元。

　　阿強(qiáng)認(rèn)為,他了解到老李出租店面系未經(jīng)原房東同意而轉(zhuǎn)租的,他們的合同將面臨無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn),加之其近期資金周轉(zhuǎn)困難,與老李商量解除租賃合同,老李同意解除并返還押金。但合同作廢后,老李卻拒絕返還押金。

　　老李認(rèn)為,一是《租賃合同》的解除系阿強(qiáng)主動(dòng)提出,阿強(qiáng)單方要求解除合同,實(shí)質(zhì)是一種違約行為,其無(wú)須返還相應(yīng)押金。二是其轉(zhuǎn)租訴爭(zhēng)房產(chǎn),系經(jīng)出租人書(shū)面同意,其轉(zhuǎn)租行為不構(gòu)成阿強(qiáng)合法解除合同的理由。三是其應(yīng)阿強(qiáng)要求在《租賃合同》的空白位置簽署姓名及時(shí)間,并不清楚《租賃合同》上的“合同作廢”字眼從何而來(lái),雙方并未就合同解除達(dá)成一致合意。四是退一步講,即使其認(rèn)可阿強(qiáng)所稱(chēng)的“合同作廢”的字眼,亦不認(rèn)為“合同作廢”等同于法律意義上的合同解除。“合同作廢”僅僅可認(rèn)為是其同意阿強(qiáng)不再承租訴訟房產(chǎn),但不包括其同意免除阿強(qiáng)因單方違約而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　法院查明,阿強(qiáng)主張本案《租賃合同》一式兩份,老李所持有的另一份合同亦注明“合同作廢”,法院于庭審時(shí)告知老李于庭審結(jié)束后七日內(nèi)向法院提交其所持有的合同原件,但老李未按期向法院提交。阿強(qiáng)未使用本案訟爭(zhēng)的房屋。

　　法院認(rèn)為,雙方當(dāng)事人已于2015年10月達(dá)成一致同意解除訟爭(zhēng)合同,老李主張?jiān)A爭(zhēng)合同解除系阿強(qiáng)主動(dòng)提出,阿強(qiáng)單方違約,老李無(wú)須返還押金,但老李就其主張未能提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明,應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果,故老李的主張缺乏事實(shí)依據(jù),法院不予支持。

　　根據(jù)合同法第九十七條規(guī)定:“合同解除后,尚未履行的,終止履行；已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。”依據(jù)訟爭(zhēng)合同約定,合同期滿(mǎn)后,阿強(qiáng)交清租賃期間應(yīng)交付的一切費(fèi)用后,老李將押金無(wú)息退還阿強(qiáng),因此押金的作用在于確保阿強(qiáng)在租賃期間及時(shí)交清費(fèi)用,而老李在租賃期開(kāi)始前即解除租賃合同,并未產(chǎn)生需要阿強(qiáng)支付的費(fèi)用,雙方亦未就押金另行約定,故依據(jù)合同履行情況,阿強(qiáng)要求老李返還押金11.7萬(wàn)元,于法有據(jù),法院予以支持。

　　綜上所述,法院作出一審判決。老李不服,向廈門(mén)市中級(jí)人民法院提起上訴。廈門(mén)市中院經(jīng)審理認(rèn)為,原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,判決駁回上訴,維持原判。

　　本案中合同作廢是否具有解除合同的意思,該案承辦法官解釋說(shuō),一方面,從文義解釋上看,雖然“作廢”并非解除合同的規(guī)范表述,但“作廢”在文義上具有廢除終止的意思,即除履行部分外,雙方簽訂的合同其余內(nèi)容均不再履行,并恢復(fù)原狀,即應(yīng)返還押金。且老李作為已與阿強(qiáng)簽訂過(guò)兩次租賃合同的市場(chǎng)交易主體,從此前雙方的交易慣例而言,對(duì)協(xié)商沒(méi)收押金,則明確予以約定,故其對(duì)于“作廢”所表達(dá)的意思及簽字確認(rèn)所產(chǎn)生的法律后果更應(yīng)是清楚明了,而本案中并未予以約定,應(yīng)可佐證系返還押金之意；另一方面,從實(shí)際履行上看,2015年10月,雙方就“合同作廢”簽字確認(rèn)后,雙方均未再按照租賃合同約定行使權(quán)利和履行義務(wù),阿強(qiáng)未按合同約定使用訟爭(zhēng)房屋,老李未按合同約定交付房屋也未要求阿強(qiáng)支付租金或承擔(dān)違約責(zé)任,可見(jiàn),老李以實(shí)際行動(dòng)確認(rèn)解除訟爭(zhēng)合同。（記者趙文明 通訊員集法宣）