我國土地成交總價紀(jì)錄再被刷新,一線城市重新“穩(wěn)固”全國土地市場上的領(lǐng)軍地位。昨日,深圳新會展中心(一期)配套商業(yè)用地被招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價成功競得,這一價格超過了此前廣州亞運村地塊創(chuàng)造的255億元成交紀(jì)錄,成為全國土地總價第一。業(yè)內(nèi)表示,本次深圳巨無霸地塊順利成交,再次印證北上廣深土地的熱度。但另一方面,未來高價地向二線市場蔓延確是一大趨勢,其中風(fēng)險更需提高警惕。

　　核心區(qū)位引房企追逐

　　深圳國土部門網(wǎng)站公布信息顯示,昨日出讓的地塊為深圳國際會展中心建設(shè)運營權(quán)和11宗配套商業(yè)土地使用權(quán),位置在深圳寶安國際機場以西,總土地面積共計52.82萬平方米,規(guī)定總建筑面積為154.33萬平方米,包括商業(yè)、辦公、酒店和商務(wù)公寓等分享功能建筑,土地使用年期40年。

　　據(jù)了解,本次土地出讓采用的是邀標(biāo)方式,招商蛇口、華僑城、保利地產(chǎn)、萬科、華潤置地均在受邀之列,其中招商蛇口與華僑城組成聯(lián)合體進(jìn)行投標(biāo),并最終競得該地塊。

　　對于這樣一個“巨無霸”項目,深圳政府?dāng)M選擇一家企業(yè)負(fù)責(zé)會展中心建設(shè)、運營與周邊配套商業(yè)開發(fā)。按照要求,房企若順利拿下該宗地塊,需要代建91萬平方米的深圳國際會展中心(一期),并負(fù)責(zé)20年運營;配套建設(shè)10萬平方米的人才公寓,并將由政府按照審計的建安成本價收回;出讓用地建設(shè)的全部商業(yè)用房自簽訂出讓合同之日起22年不得銷售、不得抵押。

　　值得一提的是,雖然刷新了全國土地總價紀(jì)錄,但這一地塊樓面價并不高。考慮到代建91萬平方米會展中心的成本,及政府將以建安成本回購10萬平方米人才公寓,11宗配套商業(yè)地塊的樓面地價約為2.15萬元/平方米。

　　“僅看深圳本身,這一地塊似乎有些偏遠(yuǎn),但如果將該地塊置于珠江入�？诘奈恢�,這里無疑又成了核心地段,將來會成為非常重要的商務(wù)中心,對周邊形成輻射效應(yīng)”,中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示,“這也是房地產(chǎn)企業(yè)看好這一區(qū)域的一大原因”。

　　天價地塊的背后

　　近期,國家統(tǒng)計局以及業(yè)界部分分析機構(gòu)都接連發(fā)布數(shù)據(jù),普遍顯示二線城市樓市熱度上漲之快,房價漲幅之大有比肩、趕超一線城市之勢。　但即便如此,不少業(yè)界專家卻并不同意一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫的說法,在他們看來,一線城市堅挺的樓市、土地市場是在短期內(nèi)無法被撼動的。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉公布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,我國200多宗溢價率超過50%成交的高價地主要分布在25個城市,全部為一、二線城市及相關(guān)符合區(qū)域,一線城市基本都處于高價地出現(xiàn)頻率最高的城市之列。

　　此外,具體到本次深圳地塊“天價”成交,業(yè)界還有觀點認(rèn)為這背后還與近年來會展業(yè)的持續(xù)火爆有著密不可分的關(guān)系。競得該地塊的企業(yè)代表之一、招商局集團(tuán)副總經(jīng)理、招商蛇口董事長孫承銘表示,兩家企業(yè)除了傳統(tǒng)的項目開發(fā)建設(shè)外,還有意入主后期運營階段,目前招商蛇口、華僑城已經(jīng)和國外一些大型會展機構(gòu)簽署了相關(guān)協(xié)議。

　　公開消息顯示,目前包括本次競得企業(yè)在內(nèi),多家大型房企都早早確定了會展運營相關(guān)合作伙伴,比如招商蛇口、華僑城合作的場館運營機構(gòu)為美國SMG公司,后者在全球管理各類場館超過240座,其中會展中心75個,展廳總面積超過150萬平方米;保利合作的運營商為德國漢諾威展覽公司;萬科的合作商為新加坡新展場館管理私人有限公司;華潤的合作商為意大利米蘭展覽股份有限公司。

　　高價地潮蔓延風(fēng)險增加

　　針對頻頻出現(xiàn)的高價地塊,住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌直言,這是多地區(qū)土地供應(yīng)收緊、僧多粥少的市場態(tài)勢導(dǎo)致的,“不少開發(fā)商其實也很無奈,不拿地就斷糧,但拼命拿地卻又徒增風(fēng)險”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù),今年8月,全國單宗土地價格超過10億元的地塊合計有60宗,其中溢價率超過100%的地塊多達(dá)45宗。雖然一線城市土地市場高熱狀態(tài)難被撼動,但北上廣深土地成交的火爆確實已經(jīng)開始向二線熱門城市蔓延。

　　“密集的高價地潮持續(xù),將不可避免地影響房地產(chǎn)市場預(yù)期”,張大偉表示,“二線城市中,南京、蘇州、合肥等城市高價地最為集中,而這些城市恰好是房價上漲最迅速的地區(qū)。”

　　房企擠破頭爭搶高價地這一不理性不健康的行為,還將為房地產(chǎn)市場后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險。以北京為例,北京累計出讓的經(jīng)營性用地樓面價超過3萬元的地塊共59宗,合計土地出讓金1919.38億元,但截至今年6月16日,上述地塊的銷售總額僅為224.8億元。“可以說,對于總價高達(dá)1919.38億元的這59宗土地而言,未來三年內(nèi)銷售額若達(dá)不到2000億元以上,部分項目極有可能出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險。”

　　“目前拿地的主力軍多是資金雄厚的國企、央企,但僅憑大筆資金并不足以經(jīng)營好一個大型地塊,房地產(chǎn)開發(fā)商長期難解套的情況時有發(fā)生”,顧云昌表示,“業(yè)內(nèi)有個形象的說法,拿不到地哭三分鐘、拿到地卻要哭三年。”(北京商報記者　蔣夢惟　張暢/文)