土地使用權(quán)到期深圳版：一次性補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)35%

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發(fā)布時(shí)間：2016-08-18 09:15:47

來(lái)源：澎湃新聞

近期溫州市區(qū)部分市民發(fā)現(xiàn)持有的土地證面臨土地年限20年到期，要花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證。

　　土地使用權(quán)到期，《物權(quán)法》上規(guī)定為“自動(dòng)續(xù)期”。但是否需要交納土地出讓金？交納標(biāo)準(zhǔn)如何？《物權(quán)法》并未給出規(guī)定，這也直接引發(fā)了溫州土地續(xù)期的爭(zhēng)議。

　　澎湃新聞注意到，實(shí)際上，有關(guān)土地使用權(quán)到期后的問(wèn)題，深圳早在2006年就已出實(shí)例。

　　據(jù)《中國(guó)新聞周刊》此前報(bào)道，1998年房產(chǎn)改革全面鋪開之后，越來(lái)越多的居民自購(gòu)住房，70年后土地使用權(quán)何去何從，出讓金如何交納，讓中國(guó)人擔(dān)心起來(lái)。

　　在深圳特區(qū)，由于原有商業(yè)用地的20年使用權(quán)開始陸續(xù)到期，擔(dān)心已成現(xiàn)實(shí)。

　　1980年開始建設(shè)的國(guó)商大廈是全國(guó)第一棟商用寫字樓。惟其最早，也帶來(lái)了一系列“歷史遺留問(wèn)題”。

　　據(jù)報(bào)道，1981年12月，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，允許給在特區(qū)投資的客商劃撥土地。并規(guī)定了土地最長(zhǎng)使用年限：工業(yè)用地30年；商業(yè)用地20年；商品住宅用地50年；教育、科學(xué)技術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年；旅游事業(yè)用地30年；種植業(yè)、畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。

　　問(wèn)題就出在根據(jù)這一“特區(qū)年限”，國(guó)際商業(yè)大廈的土地使用權(quán)只有20年，到2001年12月31日截止。

　　這比國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定――商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地的最高年限為40年少了一半。

　　深圳規(guī)定與國(guó)家規(guī)定的時(shí)限差，就成了問(wèn)題。

　　據(jù)媒體此前報(bào)道，在深圳，像國(guó)際商業(yè)大廈這樣使用“特區(qū)年限”的土地有73平方公里。

　　2002年以來(lái)，由于原有商業(yè)用地的20年使用權(quán)開始陸續(xù)到期，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有相關(guān)界定，有一段時(shí)間，深圳采取了100％補(bǔ)地價(jià)的模式。

　　據(jù)《中國(guó)新聞周刊》報(bào)道，2002～2004兩年間，深圳市國(guó)土系統(tǒng)以市場(chǎng)地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行100％補(bǔ)地價(jià)的模式。到了2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，對(duì)這一“歷史遺留問(wèn)題”作了詳細(xì)規(guī)定。

　　而這些，也正是當(dāng)時(shí)仍在審議中的《物權(quán)法（草案）》懸而未決的熱點(diǎn)問(wèn)題。

　　《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》中，對(duì)補(bǔ)交地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行了劃定。補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，補(bǔ)交地價(jià)一次性交付。

　　值得注意的是，這個(gè)35%的參照標(biāo)準(zhǔn)并不是按照目前的市場(chǎng)拍賣土地價(jià)格或者房?jī)r(jià)，而是基準(zhǔn)地價(jià)。

　　所謂基準(zhǔn)地價(jià)，是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，是地價(jià)總體水平和變化趨勢(shì)的反映。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)就是土地的初始價(jià)，即土地在完成拆遷、平整等一級(jí)開發(fā)后，政府確定的平均價(jià)格。

　　基準(zhǔn)地價(jià)按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價(jià)格。

　　以深圳為例，目前深圳的基準(zhǔn)地價(jià)最新版本為2013年公布，各區(qū)不同。以福田區(qū)的住宅用地為例，2013年新的基準(zhǔn)地價(jià)最高為5317元/平方米，最低為1356元/平方米。羅湖區(qū)2013年住宅用地最高基準(zhǔn)地價(jià)為4582元/平方米，最低為1239元/平方米。

　　但是，一次性補(bǔ)交地價(jià)的辦法仍然是主流。在深圳國(guó)土系統(tǒng)內(nèi)部，2002年以來(lái)，關(guān)于100％收取地價(jià)還是35％收取地價(jià)的爭(zhēng)論就一直沒(méi)有平息。新政策出臺(tái)后，仍有官員認(rèn)為這一規(guī)定讓利太多。

　　《中國(guó)新聞周刊》報(bào)道稱，內(nèi)地多數(shù)地方盡管沒(méi)有深圳規(guī)定與中央規(guī)定的差異，但土地使用權(quán)70年大限之后何去何從，讓法律政策的起草者和每一個(gè)中國(guó)人頭痛。仿效香港和深圳逐年續(xù)費(fèi)的方式，政府適當(dāng)讓利，或許正是內(nèi)地土地使用權(quán)到期的解決之道。

下面為《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》全文：

　　《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　第一條為加強(qiáng)土地管理，妥善處理到期房地產(chǎn)問(wèn)題，促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制定本規(guī)定。

　　第二條本規(guī)定所稱到期房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)權(quán)利證書登記的土地使用年期屆滿的行政劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)，及原行政劃撥用地補(bǔ)交地價(jià)后轉(zhuǎn)為出讓用地但原年期未重新調(diào)整而土地使用年期已屆滿的房地產(chǎn)。

　　國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)等財(cái)政投資的非經(jīng)營(yíng)性的行政劃撥用地上的房地產(chǎn)，加油加氣站，列入舊城（村）改造規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)，公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)使用的公用設(shè)施，以及市政府規(guī)定的其他不予續(xù)期的房地產(chǎn)，不適用本規(guī)定。

　　第三條到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期。延長(zhǎng)方式包括補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。

　　在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%并按約定年期修正，補(bǔ)交地價(jià)一次性支付；土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土管理部門定期公布。

　　第四條已建成的合法行政劃撥用地性質(zhì)房地產(chǎn)，在不改變用途的情況下，可按到期房地產(chǎn)續(xù)期的地價(jià)（土地租金）標(biāo)準(zhǔn)和延長(zhǎng)土地使用年期的原則，辦理土地有償使用手續(xù)。

　　第五條在1995年9月15日前簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的，其土地使用年期執(zhí)行1995年9月15日《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例〉第十一條的決定》中"土地使用權(quán)的最高使用年限為七十年，不同用途的土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行"的規(guī)定。符合該規(guī)定的自土地使用權(quán)出讓合同約定的起止日期推算順延。

　　第六條到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，原有劃撥土地使用權(quán)消滅，其土地使用權(quán)無(wú)償收回。

　　適用本規(guī)定的到期房地產(chǎn)，其地上建筑物、構(gòu)筑物按建造成本折舊補(bǔ)償。

　　第七條本規(guī)定范圍外出讓用地性質(zhì)房地產(chǎn)的土地使用年期屆滿的，其土地使用年期續(xù)期按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定以及土地使用權(quán)出讓合同約定的有關(guān)內(nèi)容辦理。

　　第八條本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。

　　在本規(guī)定施行之前已到期的行政劃撥用地性質(zhì)房地產(chǎn)未續(xù)期的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　2004年4月23日