營業(yè)稅改增值稅將在今年5月1日正式實(shí)施。隨著房地產(chǎn)業(yè)納入營改增試點(diǎn)，個(gè)人二手房交易在稅負(fù)上到底是增是減？昨天下午，營改增政策細(xì)則終于出臺，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，而不是此前很多人擔(dān)心的按房地產(chǎn)業(yè)11%的征收率來繳納。按照這一政策，營改增后，個(gè)人買賣二手房的稅負(fù)基本保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)較大波動，擔(dān)心稅負(fù)大漲的買房人賣房人不必恐慌了。

　　北上廣深區(qū)別對待

　　財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》明確，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　規(guī)定指出，上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

　　針對北上廣深四個(gè)城市，政策則對購買2年以上的住房按普通住房和非普通住房加以區(qū)分。規(guī)定明確指出，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　什么是非普通住房？據(jù)介紹，一般指的是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下，或單套建筑面積在140平方米（含）以上的住房，同時(shí)參考其實(shí)際成交價(jià)格確定。實(shí)際成交價(jià)格若高于所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍，就是非普通住房。

　　營改增不改優(yōu)惠尺度

　　在營改增細(xì)則出臺之前，外界對營改增后二手房交易的征稅方法曾有過多種猜測。不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，試行營改增后，二手房稅負(fù)減輕應(yīng)該是大概率事件。目前看來，出臺的政策與人們的期待相一致。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授黃樺解釋，營業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，計(jì)算公式是用含稅價(jià)格乘以稅率，增值稅則屬于價(jià)外稅。目前，個(gè)人二手房交易的營業(yè)稅綜合稅率為5.5%或5.6%，其中營業(yè)稅為5%，其他則是城建稅、教育費(fèi)附加等附加稅。因此，對于個(gè)人二手房交易而言，如果按照5%的征收率全額繳納增值稅，考慮到價(jià)稅分離部分，營改增后，稅負(fù)基本保持平穩(wěn)，也可能略有下降。不過，營改增后個(gè)人二手房交易具體的征收計(jì)算方法還需等待國地稅局的進(jìn)一步通知。

　　值得注意的是，此前免征營業(yè)稅的住房在營改增后也將免征增值稅，優(yōu)惠政策沒有變。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看作是對現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業(yè)稅相比變化不大。

　　“在這一時(shí)間點(diǎn)出臺增值稅征收細(xì)則，主要目的是穩(wěn)定市場預(yù)期。”胡景暉說，增值稅細(xì)則出臺之前，市場各方的猜測頗多，也有些機(jī)構(gòu)借此擾亂市場，制造市場恐慌，現(xiàn)在細(xì)則公布了，可以說給消費(fèi)者吃了定心丸，對穩(wěn)定市場預(yù)期起到了重要作用。

　　另外，記者昨天從市國稅局獲悉，部分企業(yè)納稅人的營改增變更手續(xù)已經(jīng)開始辦理了。自3月21日起，納稅人如在地稅繳納營業(yè)稅，同時(shí)在國稅有增值稅稅種，可與國稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，辦理營改增相關(guān)變更手續(xù)。需要注意的是，如果在國稅機(jī)關(guān)是小規(guī)模納稅人，但是2015年1-12月營業(yè)稅收入超過515萬元，按照相關(guān)規(guī)定，營改增后須登記為一般納稅人。如果企業(yè)在國稅只有企業(yè)所得稅稅種或者是純地稅企業(yè)，具體辦理時(shí)間將會另行通知。