[ “一般人購買海景公寓大多是自己住。所以并不愿意長期租賃，只愿意在自己不用的時(shí)候短期租賃。房主對回報(bào)的要求不高。但是由于海景房養(yǎng)房子的成本很高，所以租金只要能夠覆蓋養(yǎng)房成本即可�！� ]

有一所房子，面朝大海，是很多人置業(yè)的夢想。一些業(yè)內(nèi)人士的確認(rèn)為沿海城市的海岸線作為城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，有著更大的升值空間。不過也并非有一所面朝大海的房子就一定“春暖花開”。你還得評估到手的是不是真的海景房；而購買海景房常常是異地購房，當(dāng)您不在的時(shí)候是否有人幫你好好地照料房屋；如果你主要是投資需求，那么房子到底是否容易出租都是您要考察的。

真正的當(dāng)?shù)厝硕疾蛔『＿叄?/p>

在海南流傳著一個(gè)說法：只有東北人才愿意買海景房，真正的海南人都不住海邊。

“太靠近大海，很潮濕，而且海風(fēng)鹽分大，家具、墻面爛得快，3年就爛成什么樣了，何況還沒人住，海邊漁民一條船就幾十萬，還要住石頭房子嗎？另外，離海太近噪聲很大，有點(diǎn)神經(jīng)衰弱的人晚上都睡不著�！币晃缓？诋�(dāng)?shù)鼐用窀嬖V第一財(cái)經(jīng)日報(bào)《財(cái)商》。

還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題，假設(shè)投資者花費(fèi)300萬元購入一套海景房，他每年去海邊度假五天，那么一天的成本是多少錢？一天6萬元。那么他為什么不去住酒店呢？還有服務(wù)人員為他打點(diǎn)好一切。而一年中他居住的這短短五天時(shí)間，他的海景房會變成什么樣子呢？房屋很久沒有人住，氣味很難聞，電器很久沒有人用，有的由于潮濕已經(jīng)壞了。如果我有點(diǎn)投資頭腦，想要把它租出去呢？住在異地的房主不可能自己聯(lián)絡(luò)租客，那么有沒有專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)代租呢？

一個(gè)私營企業(yè)主告訴記者，聲稱他一定不會購買海景房，就算每年去住兩個(gè)星期，每天都住五星級酒店，也比置業(yè)成本要低。“而且還有人每天幫我換被子。下次不愿意去同一個(gè)地方，我還可以改去其他地方�！边@位私營企業(yè)主告訴記者。

不過，一些有養(yǎng)老需求的人則愿意選擇一個(gè)氣候宜人、風(fēng)景優(yōu)美的海邊置業(yè)，很多東北人在海南買房的原因就在于能夠在溫暖的海南躲過東北漫長的嚴(yán)寒冬季。

“以現(xiàn)在的建筑技術(shù)，房屋腐蝕沒有想象中厲害。而且海岸線房屋由于資源稀缺確實(shí)有一定的投資價(jià)值。海岸線本來就有限，適合造房的海岸線就那么點(diǎn)，總體上要比沒有這個(gè)資源的有開發(fā)價(jià)值。”上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍告訴記者。

如同沿黃浦江的房屋一般會更加貴，海景房也被認(rèn)為更有價(jià)值。由于沿海城市，海景和海岸線及海灘是城市發(fā)展方向和名片之一，一般而言，很容易成為城市高端房產(chǎn)的聚居地。

海景房租金回報(bào)：僅可覆蓋養(yǎng)房成本

海景房買回后每年只住幾天，空置成本太高，如果把海景房租出去呢？其實(shí)海景房的租金收入并不高。

“一般人購買海景公寓大多是自己住。所以并不愿意長期租賃，只愿意在自己不用的時(shí)候短期租賃。房主對回報(bào)的要求不高。但是由于海景房養(yǎng)房子的成本很高，所以租金只要能夠覆蓋養(yǎng)房成本即可�！蓖炯揖W(wǎng)CEO羅軍告訴記者。

據(jù)羅軍統(tǒng)計(jì)，三亞地區(qū)一棟一室一廳的海景房的年租金收入扣除維護(hù)費(fèi)用、稅和第三方抽成大約在3萬元。按照房屋總價(jià)180萬元來計(jì)算，每年租金收入與總價(jià)的比大約為1.6%，這個(gè)現(xiàn)金收入比起一年期定存都遜色不少。

國內(nèi)的海景公寓主要在海南、廈門、青島、煙臺、大連。

“目前三亞最規(guī)�；�，以三亞舉例，三亞淡季有6個(gè)月，旺季有5個(gè)月，黃金季有1個(gè)月。一般而言，一棟一房一廳的海景房，淡季出租價(jià)格大概200元一天，旺季在280元～300元一天，黃金季1800元一天。淡季入住率30%，旺季60%～70%，黃金季節(jié)在90%～100%，一年下來的經(jīng)營收入在10萬。這其中至少有一半要給房屋出租服務(wù)商，房主每年到手的價(jià)錢在3萬～4萬元�！绷_軍告訴記者，“當(dāng)然，海口的回報(bào)是比較高的，其他的地方可能租金收入略少一些。一般房東是不可能自己經(jīng)營的，差一點(diǎn)的2萬～3萬元，好一點(diǎn)的4萬～5萬元�！�

這個(gè)里面還包括了房主養(yǎng)房的成本，一般而言，海邊的房子更容易受到腐蝕，一房一廳的房子裝修一次要花個(gè)5萬～6萬，電器花費(fèi)8000元～1萬元，之后8年攤銷，相當(dāng)于每年不到1萬元。裝修費(fèi)用每個(gè)地方還不一樣，例如�？谑潜容^潮濕的，每年都要修修補(bǔ)補(bǔ)，三亞、文昌、博鰲等要好一些。

所以出租海景房大概有三種模式，一種是直接給一些常住的鄰居打理；還有一些公司直接租下轄區(qū)內(nèi)20~30套公寓在出租，價(jià)格不錯(cuò)，一般是租用毛坯房再改造房屋，把房子隔成幾間獨(dú)立的房屋。第三種就是用度假租賃的模式，找一些度假租賃的網(wǎng)絡(luò)平臺，例如途家，房主在不用房屋的時(shí)候，把房屋租賃出來，途家負(fù)責(zé)打掃、管理，房主和途家五五分成，每個(gè)月把租金打給房東，第三方還會每天提供給房主房屋的情況，是否被租用、是否需要維修。

羅軍認(rèn)為未來度假租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會給海景房租賃帶來更多的商機(jī)。

“目前在國外，度假租賃已經(jīng)占據(jù)整個(gè)住宿業(yè)37%的市場份額，在中國，目前比例還非常小，市場空間巨大。度假租賃比起酒店來價(jià)格上很有優(yōu)勢。例如現(xiàn)在是海南淡旺交替的時(shí)候，某的海景別墅價(jià)格是1680元一天，五星級酒店要2000元左右，但是一幢獨(dú)棟別墅可以住一家人，酒店卻只能住一兩個(gè)人；酒店由于游泳池、餐廳配套、中央通風(fēng)系統(tǒng)、裝修維護(hù)等淡季成本也很高，所以成本上沒有優(yōu)勢�！绷_軍告訴記者。

房價(jià)升值：地域選擇尤為重要

不過，海景房是否值得投資根據(jù)不同的地域差別極大。

例如近幾年海南在過去幾年房價(jià)飛漲，而威海一帶的海景房則增長乏力。

“中短期房價(jià)還是看供求關(guān)系，例如威海一地，也是海景房，但是房價(jià)就是漲不上去，原因就在于威海的海景房供應(yīng)量太大�！崩铗敻嬖V記者。

威海新城，由于這些年建立了國家級開發(fā)區(qū)，引來諸多開發(fā)商前來開發(fā)，但是城市流入人口的數(shù)量跟不上，所以在短期內(nèi)供大于求。

李驍認(rèn)為從某種程度上說，威海的海景房有點(diǎn)類似上世紀(jì)90年代的海南房產(chǎn)泡沫，威海的樓盤有的是賣給外地人純粹投資的，是泡沫，沒有實(shí)際需求支撐；另外一些人是養(yǎng)老的，新疆、內(nèi)蒙古、東三省，算是引進(jìn)了人口，是有效需求。而泡沫何時(shí)破裂還要看威海整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展。