解讀:多個城市同一天出臺樓市政策意味什么?
3月25日,上海、深圳相繼宣布實(shí)行更為嚴(yán)格的住房限購政策。同一天,武漢市宣布調(diào)低公積金貸款最高額度;人民銀行南京分行和江蘇銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)出通知,嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”,防止“首付分期”等行為;北京市住建委官方網(wǎng)站刊登消息稱,北京市開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項檢查,120家中介門店已接受檢查。
今年以來,一線城市和個別二線城市房價快速上漲,引發(fā)社會高度關(guān)注。多個城市同一天出臺樓市相關(guān)政策意味著什么?將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響?
滬深調(diào)控政策有助于市場恢復(fù)理性,健康發(fā)展
最近,打算換套學(xué)區(qū)房的北京居民周瓊表示“深受刺激”:“半年前5萬多一平方米的學(xué)區(qū)房,現(xiàn)在報價已經(jīng)8萬多了。”周瓊的同學(xué),在上海工作的張艷艷暫時沒有買房打算,可也表示“深受刺激”:“前段時間,同事朋友都在議論房價上漲,聽得我心里發(fā)慌——是不是再沒機(jī)會換大房子了?前兩天,政府出臺調(diào)控措施,我又心慌了,房價不會大跌吧?”
國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,2月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)占比已近七成,同比上漲的有32個,漲幅均比上月有所擴(kuò)大。其中,領(lǐng)漲的深圳新建商品住宅價格同比上漲57.8%,北京、上海、廣州的價格分別環(huán)比上漲2.3%、2.9%和1.6%。除一線城市外,南京、廈門、合肥、蘇州的漲幅也不小。
一些城市二手房價格上漲甚至比新房更厲害。2月份。北上廣深二手房價格同比分別上漲27.7%、20.3%、14.7%和54.2%,合肥以13.2%的漲幅緊隨其后。
“一線城市和部分二線城市房價快速上漲,相關(guān)城市政府在結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鎏攸c(diǎn)調(diào)整調(diào)控政策的同時,也要警惕市場不規(guī)范行為的負(fù)面影響。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說,在經(jīng)濟(jì)社會基本面因素基本沒有發(fā)生變化的情況下,市場出現(xiàn)大幅波動,往往與市場投機(jī)炒作、虛假交易信息廣泛傳播、 “首付貸”、“零首付”等不規(guī)范市場行為的大量存在密切相關(guān)。
在劉洪玉看來,房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是消化房地產(chǎn)庫存,提高房地產(chǎn)供給的有效性和供給質(zhì)量,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。“由于大部分一線城市和少量二、三線城市不僅不存在庫存壓力,相反還存在供給短缺,因此面向大多數(shù)城市的去庫存政策極易導(dǎo)致供給短缺城市的房價快速上漲,深圳、上海、南京等城市在全國去庫存的大背景下主動出臺政策規(guī)范市場、打擊投機(jī)、合理引導(dǎo)需求,有利于促進(jìn)這些城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,防范系統(tǒng)性區(qū)域性風(fēng)險,施策方向是對的,值得肯定。”
當(dāng)然,在客觀上,政府調(diào)控措施難免會對樓市價格產(chǎn)生影響。未來房價走勢會怎樣也是消費(fèi)者最關(guān)心的問題。“調(diào)控政策會起到一定的抑制市場恐慌的作用。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,“各地市場情況不同、調(diào)控力度不同,受影響程度自然也不同。像上海這樣庫存較低的城市,交易中心徹夜排隊、房東隨意調(diào)價、客戶搶房的現(xiàn)象預(yù)計會大大緩解。”
房地產(chǎn)因城施策的現(xiàn)象或愈加明顯,各地之間沒必要效仿
此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個特點(diǎn),是各地根據(jù)實(shí)際情況主動作為、因城施策。預(yù)計未來一段時間我國房地產(chǎn)調(diào)控政策都會呈現(xiàn)這一特點(diǎn)。
一方面,房地產(chǎn)市場分化更加明顯。在一線城市和部分二線城市房價快速上漲的同時,一些城市的房價還在下降,部分城市去庫存壓力將長期存在。“因此,未來政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤,而是變(yōu)殡p向‘托底’‘蓋帽’。部分房價快速上漲的城市會出臺約束性政策,但力度不會太大。而庫存壓力較大的城市,房地產(chǎn)調(diào)控仍將以去庫存為主。”張大偉說。
另一方面,房價上漲較快的各個城市也有所差別。劉洪玉分析:“比如深圳、上海、北京房價過快上漲,主要是土地資源短缺導(dǎo)致的住房供給不足。而合肥等城市房價上漲較快,主要是近年來承接了較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移、市場需求短期內(nèi)增加較快導(dǎo)致的。”
因此,上海、深圳、南京、北京、武漢等地雖然在同一天公布了房地產(chǎn)相關(guān)政策措施,但著力點(diǎn)不盡相同。“比如武漢調(diào)低公積金貸款最高額度,更像是針對當(dāng)?shù)毓e金使用情況進(jìn)行的及時調(diào)整。畢竟武漢的房地產(chǎn)供給相對充足,面臨的形勢、問題和滬深不太一樣。”張大偉說。
“中央沒有具體的政策出臺,而是各地從自身情況出發(fā)主動作為,這也許意味著我國房地產(chǎn)調(diào)控,已經(jīng)進(jìn)入‘中央統(tǒng)一目標(biāo)、分類指導(dǎo),地方因城施策、主動作為’的新階段了。”劉洪玉說,以前我們談?wù)摲康禺a(chǎn)走勢也好,討論房地產(chǎn)調(diào)控措施也好,經(jīng)常會用到一二三四線城市的說法。如今,同是三、四線城市,情況也會有所不同。比如根據(jù)監(jiān)測,2月份三線城市中的中山、南充房價漲幅較大,贛州、煙臺房價跌幅較大。因此,對三、四線城市也不能一刀切,每個具體的三、四線城市也要因城施策。
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