SOHO中國(guó)的新賽道：能否賺錢(qián)是唯一檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

　　時(shí)代周報(bào)記者 楊靜 發(fā)自上海

　　在韜光養(yǎng)晦四年后，SOHO中國(guó)力圖以鐵骨錚錚的形象來(lái)面對(duì)變幻不定的行情—這一切，要從繼續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)和調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)開(kāi)始。

　　SOHO中國(guó)首席執(zhí)行官?gòu)埿缿T常快速的話(huà)語(yǔ)和堅(jiān)定的語(yǔ)氣，早為轉(zhuǎn)型勾勒了輪廓，注入了特有的基因。外界更信服的是，潘石屹和張欣二人歷年來(lái)對(duì)充沛現(xiàn)金流的堅(jiān)持。

　　事實(shí)證明，初期的困難并未阻止SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的渴望。在8月17日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，張欣也反復(fù)強(qiáng)調(diào)了對(duì)于轉(zhuǎn)型的堅(jiān)持。

　　面對(duì)種種質(zhì)疑，這位華爾街的精英相信，公司當(dāng)下正在走出低谷。她更是堅(jiān)定地認(rèn)為，過(guò)去商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)改變了公司的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，從房子制造者轉(zhuǎn)變成業(yè)主后，未來(lái)衡量SOHO中國(guó)的標(biāo)志應(yīng)該是資產(chǎn)規(guī)模的不斷增長(zhǎng)，而并非銷(xiāo)售額。

　　至于如何實(shí)現(xiàn)，是一件靈活的事情。在回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者的提問(wèn)時(shí)，她表示，SOHO中國(guó)將根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)不斷進(jìn)行自我調(diào)整，“唯一檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)就是能不能賺錢(qián)，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是現(xiàn)在是買(mǎi)東西的時(shí)候還是賣(mài)東西的時(shí)候。”她說(shuō)道。

　　反彈的開(kāi)始

　　那么，SOHO中國(guó)賺錢(qián)了嗎？

　　顯然，它并不預(yù)備坐等自己陷入任人評(píng)說(shuō)的境地。對(duì)于這家執(zhí)行力較強(qiáng)的公司而言，一旦資源聚焦投入某項(xiàng)業(yè)務(wù)，改變也會(huì)比預(yù)想快得多。

　　看上去還不錯(cuò)的年中業(yè)績(jī)報(bào)告可視為注解。值得注意的是，這是自2012年宣布轉(zhuǎn)型以后業(yè)績(jī)持續(xù)三年暴跌后的首次反彈。

　　截至今年6月底，2016年上半年的營(yíng)業(yè)額已達(dá)到7.27億元，比去年全年的9.95億元低不到3億元。半年的凈利潤(rùn)，已經(jīng)超越了去年全年的數(shù)值。出租率上有著不錯(cuò)的數(shù)字呈現(xiàn)，自持物業(yè)的平均出租率達(dá)85%。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，一旦繼續(xù)保持這樣的勢(shì)頭，在年底實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的徹底反彈將是大概率事件。

　　更令人鼓舞的是外債，目前已經(jīng)降低到6%，162億元的債務(wù)總額是自2013年以來(lái)半年財(cái)報(bào)中數(shù)值最低。此前，在SOHO中國(guó)的負(fù)債結(jié)構(gòu)中，境外銀團(tuán)貸款比例一直較高，在波動(dòng)的匯率面前，面臨著匯兌損失風(fēng)險(xiǎn)。為此，SOHO中國(guó)曾專(zhuān)門(mén)成立小組負(fù)責(zé)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　不過(guò)，管理層更希望改變的是外界對(duì)于SOHO中國(guó)的固化認(rèn)知。“投資者再用以前的標(biāo)準(zhǔn)，用銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看我們，可能會(huì)有所偏差。”張欣說(shuō)。

　　170萬(wàn)平方米的投資物業(yè)和出租面積，是接下來(lái)翻身的“本錢(qián)”。

　　張欣對(duì)此更是充滿(mǎn)希望，“現(xiàn)在前一段時(shí)間不銷(xiāo)售的房子一一被建好，一一被出租，我們的報(bào)表里就顯現(xiàn)出來(lái)租金的上漲，而且租金會(huì)不斷上漲，因?yàn)橥旯さ拿娣e不斷增加，不斷加入可出租的面積里來(lái)，所以到年底的時(shí)候，數(shù)字一定比現(xiàn)在更好”。

　　出售資產(chǎn)

　　買(mǎi)和賣(mài)上，SOHO中國(guó)當(dāng)下選擇了后者。

　　半個(gè)多月前，上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)易主。現(xiàn)在，上海虹口、凌空SOHO和天山廣場(chǎng)三大項(xiàng)目也將被擺上貨架，考慮等待被出售中。潘石屹在8月17日宣告了這個(gè)消息。

　　對(duì)于SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)的價(jià)格，潘石屹十分滿(mǎn)意，“我對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格很滿(mǎn)意，銷(xiāo)售后公司股價(jià)也有上漲”。至于新出售三大項(xiàng)目的原因，潘石屹也有著一套邏輯，“市場(chǎng)高峰期時(shí)出貨，市場(chǎng)低谷期時(shí)進(jìn)貨，這是做生意永遠(yuǎn)不變的”。

　　SOHO中國(guó)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上作了強(qiáng)調(diào)，出售的為非核心資產(chǎn)，核心資產(chǎn)不會(huì)出售。

　　不過(guò)，這并不能改變外界對(duì)SOHO中國(guó)上海戰(zhàn)略收縮的質(zhì)疑。不難發(fā)現(xiàn)，從數(shù)量上看，一旦上海三個(gè)項(xiàng)目完成出售，北京和上海的權(quán)重將發(fā)生變化�；�于目前的情況，屆時(shí)SOHO中國(guó)在上海的項(xiàng)目將僅剩下SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO和古北項(xiàng)目三大項(xiàng)目。北京方面，則維持前門(mén)大街項(xiàng)目、望京SOHO塔三、光華路SOHO II和麗澤SOHO四大項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，自宣布從“銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)型至“自持”以來(lái)，SOHO中國(guó)一直在調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而出售物業(yè)是其重要調(diào)整手段之一。

　　出售上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目，是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。那么，轉(zhuǎn)讓現(xiàn)在的這三個(gè)項(xiàng)目，到底能為SOHO中國(guó)帶來(lái)多少收益？ 發(fā)布會(huì)上，SOHO中國(guó)方面并未給出明確答案。不過(guò)，時(shí)代周報(bào)記者按照保守價(jià)格初步測(cè)算，屆時(shí)總價(jià)在153億元起，是最近這筆交易的5倍。

　　具體到每個(gè)項(xiàng)目上，天山廣場(chǎng)項(xiàng)目體量最大，總建筑面積約17萬(wàn)平方米，按照4萬(wàn)元/平方米測(cè)算，總價(jià)在68億元起。排其次的是上海凌空SOHO，該項(xiàng)目?jī)赡昵暗膯蝺r(jià)就已經(jīng)近3萬(wàn)元/平方米，目前擁有的產(chǎn)權(quán)面積為12.8萬(wàn)平方米，照此預(yù)估總價(jià)在38.4億元起。至于虹口SOHO，建筑面積9.38萬(wàn)平方米，單價(jià)預(yù)估在5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為46.9億元。

　　從出售上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)上看，手持大把現(xiàn)金的潘張二人在選擇上依舊謹(jǐn)慎。賣(mài)樓后得來(lái)的錢(qián)要怎么用？張欣給出的答案是建議董事會(huì)同意用于特殊派息來(lái)回報(bào)股東，在她看來(lái)，公司的負(fù)債已經(jīng)非常低，沒(méi)有必要讓大量的現(xiàn)金閑置。“決定之后我們?cè)俑�大家講。”她補(bǔ)充說(shuō)明。

　　不過(guò)，有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析，手持大把現(xiàn)金的SOHO中國(guó)可能在等待著新的投資機(jī)會(huì)。

　　輸出資產(chǎn)

　　從8月17日發(fā)布會(huì)釋放的信息看，SOHO中國(guó)顯然并不滿(mǎn)足于出售資產(chǎn)。四年前，從宣布轉(zhuǎn)型開(kāi)始，潘石屹就表示過(guò)，未來(lái)公司的盈利主要來(lái)源就是租金收入。

　　既然自持的模式已經(jīng)被敲定，壓軸的大戲再一次聚焦在SOHO 3Q這款產(chǎn)品上。

　　它是在去年年底被推向市場(chǎng)的，瞄準(zhǔn)的是聯(lián)合辦公市場(chǎng)。簡(jiǎn)而言之，為流動(dòng)人群提供O2O辦公場(chǎng)所，SOHO中國(guó)旗下的寫(xiě)字樓辦公室以短租的形式對(duì)外出租。在SOHO中國(guó)設(shè)計(jì)的模式里，預(yù)訂、選位、支付等所有環(huán)節(jié)都在線上完成，還可以享受餐點(diǎn)、咖啡、復(fù)印打印等服務(wù)。

　　截至今年6月底，SOHO 3Q在北京和上海開(kāi)辦了16個(gè)中心，提供13603個(gè)座位，預(yù)計(jì)到2015年底總座位數(shù)將達(dá)約1.6萬(wàn)個(gè)。潘石屹在本次半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上表示，要下定決心把SOHO 3Q做到底，北京上海成熟之后，要到別的城市去發(fā)展。

　　不過(guò)，這并不意味著SOHO中國(guó)會(huì)進(jìn)行標(biāo)地上的投資。按照SOHO中國(guó)總裁閻巖當(dāng)天的解釋?zhuān)?ldquo;合作的模式上，將以在第三方辦公或在商業(yè)里面以合作的形式命名SOHO 3Q。”

　　這意味著是進(jìn)行管理上的輸出，即時(shí)下熱門(mén)的“輕資產(chǎn)”概念。

　　SOHO 中國(guó)已經(jīng)在加強(qiáng)和外界的合作。早在去年年底，綠地控股已經(jīng)成為其合作的小伙伴。按照當(dāng)時(shí)簽訂的戰(zhàn)略協(xié)議，未來(lái)綠地不僅僅會(huì)在自持的物業(yè)里引入SOHO 3Q，還會(huì)讓SOHO 3Q幫忙運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售物業(yè)，以上海和北京為起點(diǎn)向全國(guó)進(jìn)行輻射。

　　至于SOHO 3Q到底能貢獻(xiàn)多少的營(yíng)收額，目前無(wú)法給出明確的數(shù)值。按照SOHO 中國(guó)方面的說(shuō)法，SOHO 3Q的營(yíng)收占比相對(duì)比較小，甚至還未到會(huì)計(jì)原則上的分開(kāi)披露的境地。

　　而SOHO中國(guó)方面還是對(duì)SOHO 3Q產(chǎn)品寄予了厚望。對(duì)于城市的選擇上，SOHO中國(guó)方面也有著自己的算盤(pán)，“SOHO 3Q接下來(lái)考慮的城市將是互聯(lián)網(wǎng)和新經(jīng)濟(jì)投資比較火熱的城市，或者是高校集中火熱等這些城市，當(dāng)然可能比較代表性的，比如像深圳、杭州、成都、西安這些城市，但是我們每一個(gè)城市的速度也會(huì)有所控制，不會(huì)到處開(kāi)花” 。閻巖對(duì)媒體解釋道。

　　對(duì)于SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后的主線，管理層一直用心良苦。自SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型自持后，租金收入是業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，也關(guān)乎SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型是否徹底成功。不過(guò)最后轉(zhuǎn)型的效果如何，歸根結(jié)底需要時(shí)間的沉淀，做商業(yè)地產(chǎn)更是需要一定的培育期。

　　SOHO中國(guó)不是不明白個(gè)中道理。在一個(gè)新舊交替的時(shí)代，任何一個(gè)微小的失誤都可能葬送一家偉大的公司。在光明到來(lái)前，如何忍受黑暗，培養(yǎng)耐心，更是一門(mén)學(xué)問(wèn)。