精裝修交房成為新盤(pán)“標(biāo)配” 供地量與商品房需求矛盾拉大到1：11

    金九僅30個(gè)新盤(pán)入市

    計(jì)劃在9月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目：（數(shù)據(jù)來(lái)源：亞豪機(jī)構(gòu)，僅供參考）

    “金九銀十”一直以來(lái)都是樓市一年中最具標(biāo)志性的時(shí)段。2016年的“金九”逐漸臨近，這無(wú)疑更加吸引人們關(guān)注的眼光。無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都在期待著樓市能出現(xiàn)新的進(jìn)步。

    近日，記者走訪一些將入市的項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)豪宅開(kāi)發(fā)商由于面臨前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力，仍在積極備戰(zhàn)。北京某房企的負(fù)責(zé)人告訴《北京青年報(bào)》記者，目前市場(chǎng)的簽約狀況相比7月同期有所回落，漲價(jià)動(dòng)力不足。但整體來(lái)看，樓市核心區(qū)供應(yīng)的項(xiàng)目明顯減少，只要有新盤(pán)推出，購(gòu)房者的意向依舊強(qiáng)烈，因此新盤(pán)的漲價(jià)仍是不可避免的。但同時(shí)，精裝修已經(jīng)成為住宅標(biāo)配，無(wú)論是新老項(xiàng)目，都在通過(guò)提升精裝或是戶型來(lái)提高性價(jià)比。

    市場(chǎng)

    “金九”僅30個(gè)新盤(pán)入市 價(jià)格仍維持上漲周期

    “金九銀十”的到來(lái)并沒(méi)有帶來(lái)新盤(pán)的大量入市，根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括遠(yuǎn)洋新仕界、中信墅·云邸等14個(gè)純新盤(pán)，以及包括冠城大通百旺府、遠(yuǎn)洋天著、旭輝26街區(qū)等在內(nèi)的16個(gè)老項(xiàng)目后期。30個(gè)的新盤(pán)數(shù)量與之前的7、8月份基本持平。

    事實(shí)上，新盤(pán)供應(yīng)難以為繼已經(jīng)從8月份開(kāi)始顯現(xiàn)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月第三周（8月15日-21日）北京商品住宅僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市，包括商住項(xiàng)目中弘由山由谷以及住宅項(xiàng)目領(lǐng)秀慧谷。兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品209套，預(yù)售許可面積1.4萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少74%、71%。而截至8月21日，北京商品住宅市場(chǎng)僅有14個(gè)項(xiàng)目入市，新增住宅產(chǎn)品1539套，相比去年同期減少51%。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，今年以來(lái)北京住宅市場(chǎng)月度開(kāi)盤(pán)量始終保持在30個(gè)左右的水平，而進(jìn)入到 “金九銀十”的市場(chǎng)旺季，供應(yīng)也未見(jiàn)突破。受到土地供應(yīng)不足的影響，預(yù)計(jì)2016年剩下的幾個(gè)月中項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)量也不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)，而明年市場(chǎng)的形勢(shì)則將更加嚴(yán)峻。

    供應(yīng)的不足也使得入市項(xiàng)目具備了漲價(jià)的動(dòng)力，北青報(bào)記者從新入市的領(lǐng)秀慧谷項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目此次入市價(jià)格為49000元/平方米，相比去年開(kāi)盤(pán)價(jià)上漲53%。不過(guò)相比其周邊首創(chuàng)地王項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，仍然具備較大價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因?yàn)槭讋?chuàng)項(xiàng)目的住宅部分樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)4.3萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)將沖擊10萬(wàn)元。正是在這樣的對(duì)比下，使得領(lǐng)秀慧谷項(xiàng)目雖大幅漲價(jià)仍獲得市場(chǎng)認(rèn)可，推出的69套房源據(jù)開(kāi)發(fā)商說(shuō)1小時(shí)即售罄。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，純新盤(pán)高調(diào)定價(jià)，拉動(dòng)周邊老項(xiàng)目快速進(jìn)入漲價(jià)周期，已成為目前北京住宅項(xiàng)目入市的“定律”。受到北京新城市定位的影響，土地供應(yīng)不足局面難以扭轉(zhuǎn)，因此未來(lái)住宅用地成交仍將維持“量少、價(jià)高”的趨勢(shì)，受此影響，北京商品住宅價(jià)格將繼續(xù)處于上漲周期。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，在信貸政策沒(méi)有明顯收緊的情況下，房?jī)r(jià)仍將維持上漲的態(tài)勢(shì)。

    趨勢(shì)

    高端住宅積極入市 二環(huán)沿線冒出多個(gè)頂豪

    金九銀十是一年中出貨的最佳時(shí)機(jī)，在北京遍地豪宅的背景下，高端項(xiàng)目壓力同樣巨大。從8月份開(kāi)始，豪宅項(xiàng)目就積極暖場(chǎng)，包括昌平的中國(guó)大院、朝陽(yáng)的北京壹號(hào)院、德勝門(mén)的中駿·天宸、中央別墅區(qū)的龍湖·景粼原著、華潤(rùn)的昆侖域等眾多高端項(xiàng)目都在樓市中尋求曝光，有的舉辦盛大的全球推薦會(huì)，有的則是開(kāi)放奢華樣板間，也有的忙于邀請(qǐng)各路專家品鑒，但無(wú)一例外都是在為即將到來(lái)的開(kāi)盤(pán)造勢(shì)。

    尤其是在堪稱絕版的二環(huán)路沿線，突然又冒出了多個(gè)豪宅項(xiàng)目，并且都計(jì)劃在下半年推出。像德勝門(mén)外的中駿·天宸、菜戶營(yíng)橋南的華潤(rùn)·昆侖域以及安定門(mén)外大街的紫闕·天祿，僅在九月份，就預(yù)計(jì)將有這三個(gè)二環(huán)沿線的頂豪新盤(pán)入市。此外，還包括招商地產(chǎn)的中國(guó)璽、融創(chuàng)的使館壹號(hào)院等也都是二環(huán)沿線的項(xiàng)目。

    業(yè)內(nèi)人士指出，二環(huán)高端項(xiàng)目的定價(jià)普遍在10萬(wàn)元以上，集中入市一定會(huì)拉升傳統(tǒng)銷售旺季的成交均價(jià)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，計(jì)劃在“金九”開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，給出報(bào)價(jià)的共有18個(gè)新盤(pán)，其中單價(jià)高于5萬(wàn)元的項(xiàng)目就達(dá)到了9個(gè)，占比達(dá)一半以上。據(jù)記者了解，這也是目前高端項(xiàng)目入市最多的一個(gè)月。業(yè)內(nèi)人士表示，這與前兩個(gè)月成交量回升有很大關(guān)系，高端市場(chǎng)也因此回暖。

    上周末，北青報(bào)記者來(lái)到位于昌平區(qū)萬(wàn)科·翡翠公園的項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)，在記者到訪的半個(gè)小時(shí)里，大約有20多位客戶陸續(xù)看房。記者了解到，該項(xiàng)目銷售均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米，除了少量洋房和聯(lián)排別墅外，主打低密度的疊拼別墅。據(jù)售樓員介紹，此次推出的房源共計(jì)300余套，其中洋房售價(jià)600萬(wàn)/套，而疊拼別墅的價(jià)格則在800萬(wàn)-1200萬(wàn)/套。“客戶辦卡數(shù)已經(jīng)超過(guò)了可售房源數(shù)。” 隨后，記者來(lái)到德勝門(mén)外的中駿天宸項(xiàng)目，雖然單套價(jià)格都在兩千萬(wàn)以上，并且沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)，但剛剛開(kāi)放的樣板間還是吸引了不少高端購(gòu)房者。據(jù)了解，該項(xiàng)目的均價(jià)在15萬(wàn)元/平方米，意向客戶已經(jīng)超過(guò)了50組。

    不難看出的是，京城多家房企似乎都瞄準(zhǔn)了“金九銀十”這一銷售旺季對(duì)于高端住宅的釋放效果。包括北京萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)等房企都在此時(shí)推出了其高端項(xiàng)目。“就目前的市場(chǎng)來(lái)看，高端住宅利潤(rùn)空間大，加推高端產(chǎn)品有助于房企下半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。”一位房企負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者。

    特點(diǎn)

    新盤(pán)全面精裝修

    除了高端項(xiàng)目占比明顯提高以外，9月新盤(pán)另一個(gè)顯著特點(diǎn)就是精裝修項(xiàng)目的增多，大部分新盤(pán)項(xiàng)目都以精裝修入市。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，在9月入市的17個(gè)普通住宅項(xiàng)目中，精裝修項(xiàng)目多達(dá)11個(gè)；另外9個(gè)商住項(xiàng)目當(dāng)中，也有6個(gè)項(xiàng)目以精裝修交付。就連傳統(tǒng)意義上以毛坯為主的別墅項(xiàng)目，也開(kāi)始引入精裝修。像將于9月入市的萬(wàn)科·翡翠公園，無(wú)論是洋房產(chǎn)品還是疊拼別墅都是精裝修交房。

    對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，精裝比重的增大，一方面是政府主導(dǎo)之下提升居住產(chǎn)品品質(zhì)的發(fā)展方向；另一方面則是開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)壓力下提升項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)品價(jià)值，以匹配預(yù)期高定價(jià)的最佳途徑。9月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，包括紫闕·天祿、中駿天宸、華潤(rùn)昆侖域三個(gè)10萬(wàn)+頂豪，以及冠城大通百旺府、住總香榭8號(hào)、澤信公館等多個(gè)高端項(xiàng)目都是采用了精裝修交房。這些項(xiàng)目或本身為地王，或?yàn)榈赝蹴?xiàng)目拉動(dòng)，售價(jià)均已邁上一個(gè)新的臺(tái)階，而純新盤(pán)為做出差異性，老項(xiàng)目為匹配新的價(jià)格高度，都不得不在精裝修上苦下功夫。未來(lái)隨著北京住宅市場(chǎng)豪宅化趨勢(shì)的繼續(xù)明朗，精裝所占比重也仍將進(jìn)一步加大。

    隱憂

    供應(yīng)荒或?qū)⒊掷m(xù)到明年

    不過(guò)，值得關(guān)注的是，即便是在“金九月”新盤(pán)數(shù)量仍沒(méi)有突破，這與今年土地市場(chǎng)供地減少有關(guān)。北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月北京公開(kāi)土地市場(chǎng)僅實(shí)現(xiàn)宅地出讓7宗，其中純商品住宅的規(guī)劃建筑面積僅42萬(wàn)平方米，而今年以來(lái)純商品住宅的成交面積即達(dá)到472.61萬(wàn)平方米，供地量與商品房需求量之間的比值達(dá)到了驚人的1：11。

    沒(méi)有新增供應(yīng)，使得成交量銳減。數(shù)據(jù)顯示，今年來(lái)北京商品住宅周度成交最高曾達(dá)到過(guò)6000余套的“天際”水平，而7月份也仍維持在2000-3000套的高位水平。不過(guò)進(jìn)入到8月份之后，成交出現(xiàn)急速下滑，并持續(xù)處于2000套以內(nèi)的低位水平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于近期樓市沒(méi)有新的放松政策刺激樓市，并且供應(yīng)量也出現(xiàn)不斷下滑，因此樓市成交難以為繼，預(yù)計(jì)年底前一段時(shí)間北京商品住宅成交也將持續(xù)走低。

    而住宅庫(kù)存自8月中旬跌至6萬(wàn)套以內(nèi)之后，截至目前仍然保持這一低位水平。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，由于供應(yīng)不足近一階段入市項(xiàng)目多出現(xiàn)“快銷”現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)“日光”并且轉(zhuǎn)簽速度也明顯加快，這一現(xiàn)象也使得新增庫(kù)存呈現(xiàn)出“快進(jìn)快出”的狀態(tài)，難以形成真正“庫(kù)存”，也因此導(dǎo)致北京住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)開(kāi)始在低位徘徊。

    對(duì)此，郭毅預(yù)計(jì)，在宅地供應(yīng)的極度短缺的情況，開(kāi)發(fā)商對(duì)于推新盤(pán)更加謹(jǐn)慎，即便新盤(pán)入市，但實(shí)際推出的房源也往往僅有幾十套。這都使得明年能夠入市的純新盤(pán)屈指可數(shù)。如果沒(méi)有大規(guī)模的集中推地，明年住宅市場(chǎng)將面臨更加嚴(yán)峻的“供應(yīng)荒”。文/本報(bào)記者　李桁