近期，金融市場有兩個數(shù)據(jù)饒有趣味，一是央行8月12日發(fā)布數(shù)據(jù)，7月居民中長期貸款（4773億元）占新增貸款的102%，創(chuàng)歷史新高，業(yè)內(nèi)稱之為信貸“散戶化”，而企業(yè)貸款自2007年以來首次出現(xiàn)單月負增長，意味著新增信貸全部被居民拿去買房了；二是A股大漲并站上3100點，創(chuàng)反彈以來新高，地產(chǎn)和金融板塊強勢，大盤藍籌股被各方覬覦，業(yè)內(nèi)直呼藍籌“王者”歸來。

　　當前，樓市和股市的“蹺蹺板”效應很弱，二者無需爭奪資金。因為，無論從無風險收益率，或從資金供給面看，當前貨幣環(huán)境非常友好：10年期國債利率已降至2.67%，有機構未來看低至1.7%，與同業(yè)活期利率相差無幾；另外，7月份的M1和M2剪刀差（15%）創(chuàng)歷史新低，企業(yè)現(xiàn)金很充裕。信貸資金鐘情樓市與藍籌行情復歸，這是資金避險和金融投資在市場上的映射。

　　信貸出現(xiàn)“散戶化”，有銀行基于優(yōu)化資產(chǎn)質量而調整信貸結構的影響，也有經(jīng)濟下行壓力大，企業(yè)投資意愿低，信貸需求不足的影響。更重要的是，貨幣極度寬松、資產(chǎn)泡沫愈演愈烈，居民或被動抵御儲蓄縮水風險，或主動借超低成本杠桿保值。2009年，我國房貸余額僅4.76萬億元，今年6月達到16.4萬億元，翻了4倍。2015年，新增房貸款與商品房銷售額之比為36.7%，今年上半年達到56.5%。

　　無風險收益率創(chuàng)新低，意味著“資產(chǎn)荒”來了，而未來安全資產(chǎn)或更加“荒”。一則，全球央行“大放水”，我國穩(wěn)健的貨幣政策必然偏向寬松的一邊；二則，經(jīng)濟下行趨勢疊加“資產(chǎn)荒”，信用違約大行其道。貨幣擴張經(jīng)由資產(chǎn)泡沫拉大貧富差距，國人投資避險、捂好錢包的首選，就是看得見、摸得著、搬不走的房子。貨幣寬松和樓市托底經(jīng)濟的隱性背書，助長居民大膽“加杠桿”的雄心。

　　百城房價連續(xù)15個月上漲，意味著中產(chǎn)階層和中低收入全面加杠桿，而中產(chǎn)及以上收入者海外置業(yè)和加杠桿也很紅火。戴德梁行《中國對外投資市場報告》報告顯示，2016年前五個月，170億美元中國資本涌入跨境樓市，成為全球第二大跨境房地產(chǎn)投資來源，僅次于美國的190億美元。為此，今年以來澳洲四大銀行收緊海外購房者貸款，加拿大也對海外購房者征收重稅。

　　2016年前7個月，房貸新增額達到2.8萬元，而2009年非常時期的個人按揭貸款才1.4萬億元。也就是說，今年前7個月的新增房貸額是2009年的2倍。這只是房貸杠桿率快速攀升的一個縮影：目前，我國靜態(tài)房貸杠桿率（房貸余額/商品房總價值）為39.5%，比美國和日本略低。

　　2013年之前發(fā)放的房貸，可大概率判斷，風險已被房價上漲覆蓋，但2013年后新增房貸的風險不容小覷。作為相對自由的市場，房價單邊上漲20年必然會終結，特別是貨幣驅動下的上漲。因此，控制樓市杠桿在近期全面鋪開，如“證信保”全面控制銀行資金借助通道和加杠桿炒地、炒房；部分銀行將開發(fā)貸款的周期由2年期縮短至1年內(nèi)；部分城市也收緊二套房貸杠桿。

　　當前是開發(fā)商資金最充裕的時期。今年1月份-7月份到位資金同比增長15%，創(chuàng)2014年以來的新高，上半年開發(fā)商發(fā)債規(guī)模已超去年全年，龍頭發(fā)債成本低至3%左右，銀行也“倒貼”送上廉價資金。相比開發(fā)房地產(chǎn)，借助充裕和低成本資金，獵取優(yōu)質藍籌是“資產(chǎn)荒”時代更優(yōu)的投資選擇。

　　今年以來，政策環(huán)境友好，開發(fā)商資金充裕，庫存連續(xù)5個月回落，但近幾個月新開工增速持續(xù)回落、土地購置負增長擴大，開發(fā)投資增速連續(xù)3個月放緩，意味著開發(fā)商投資積極性下降。

　　樓市資金溢出與大股東“減持潮”、民間投資不振、M1和M2剪刀差擴大是一個邏輯。當無風險收益率屢創(chuàng)新低，未來流動性寬松預期不改的情況下，全社會資金追逐稀缺的安全資產(chǎn)。一旦資金大肆追逐，公認的安全資產(chǎn)也不安全了，即資產(chǎn)的安全邊際收窄。今年以來，大宗商品漲了一個季度，就被產(chǎn)能過剩打回了原形；本處安全區(qū)的樓市和債券，現(xiàn)已充斥著風險欲來的氛圍；此前一直低迷的藍籌股，也就成了下一輪被炒作的、為數(shù)不多的安全資產(chǎn)了。

　　（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）