原標(biāo)題：30城成交量反彈 樓市升溫過快或引來政策調(diào)控

在政策調(diào)控預(yù)期、高地價等因素的刺激下，“沉寂”了三個月的房地產(chǎn)市場，再度出現(xiàn)反彈跡象。

上海易居房地產(chǎn)研究院昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年8月，30個典型城市新房住宅成交面積環(huán)比增長9.2%。在該指標(biāo)連續(xù)三個月下降之后，首度出現(xiàn)反彈。

這一跡象頗為受人關(guān)注。有分析指出，若升溫的趨勢最終確立，則意味著市場又一波行情的到來。這不僅會繼續(xù)刺激土地市場，使房地產(chǎn)投資、拿地等供應(yīng)端指標(biāo)有所改善，而且還可能因房價反彈，而招致調(diào)控政策更快降臨。

二線城市領(lǐng)銜升溫

易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年8月份，其監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2287萬平方米，創(chuàng)最近七年來的同期最高水平。環(huán)比今年7月增長9.2%，同比增長27.2%。

環(huán)比來看，這也是最近4個月以來市場的首度升溫。此前的5-7月，該指標(biāo)已連續(xù)三個月出現(xiàn)下滑。

這與官方的數(shù)據(jù)不謀而合。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)銷售金額和銷售面積的增速均在4月達到今年新高，此后便連續(xù)下滑。但到7月，降溫的趨勢已有所平緩。

根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計，30個城市中，有20個城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長。其中蘇州的環(huán)比增幅最高，達到93.9%。但需要指出的是，蘇州7月份市場交易陷入低谷，所以8月份的環(huán)比值顯得非常高。

以蘇州為代表，二線城市的升溫最為明顯。納入易居統(tǒng)計的15個二線城市，8月新房成交環(huán)比上漲9.5%，明顯高于一線城市的9.0%和三線城市的7.5%。從區(qū)域分布來看，中部城市最為活躍。18個東部城市成交量上漲9.0%，7個中部城市增長15.9%，5個西部城市則下降6.1%。

易居方面表示，8月份市場交易升溫，反映出購房者入市積極性在提高。對于購房者而言，除了擔(dān)心房價上漲以外，也擔(dān)心信貸等政策收緊，所以才加快購房節(jié)奏。

今年8月11日，南京、蘇州同時出臺政策，對樓市調(diào)控措施予以強化。8月31日，武漢、廈門也同時發(fā)布限貸、限購等措施。此外，合肥也傳出出臺“限購令”的風(fēng)聲。有分析認為，這些政策的出臺，及其對市場預(yù)期的影響，使得8月份多個城市出現(xiàn)了恐慌性購房現(xiàn)象，并導(dǎo)致二線城市成交量出現(xiàn)明顯回升。

與此同時，隨著東部城市市場空間逐漸縮小，從下半年開始，房企深入中部城市拿地，并推動武漢、鄭州、石家莊等城市地價不斷攀高。此舉被認為是刺激需求入市，并導(dǎo)致中部區(qū)域成交量漲幅較大的主因。

此外值得注意的是，在政策的壓制下，“長三角”等區(qū)域的投資資金出現(xiàn)向武漢、長沙等中部區(qū)域轉(zhuǎn)移的趨勢，也對當(dāng)?shù)厥袌霎a(chǎn)生了一定影響。

行情與風(fēng)險并存

成交量的變化是市場的先行指標(biāo)，其不僅會導(dǎo)致價格的變動，而且往往對拿地、投資等供應(yīng)端的指標(biāo)產(chǎn)生影響。

對于8月市場升溫帶來的趨勢性信號，上海易居的解讀較為樂觀。該機構(gòu)認為，“此類市場邏輯在9月份會得到延續(xù)。尤其近期部分二線城市存在政策調(diào)整的可能，所以購房者在入市方面依然不敢懈怠。部分房企在9月份推盤節(jié)奏相對也會加快，這都會使得9月份市場成交繼續(xù)攀升。”

支撐該結(jié)論的還有季節(jié)性因素：9月和10月是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季，被業(yè)界稱為“金九銀十”。該時段往往是企業(yè)一年中最重要的出貨時機，多采取加快推盤、降價等策略進行銷售。

因此，若即將到來的“金九銀十”如期兌現(xiàn)，今年的第二波市場行情也將正式確立。此前的一輪行情出現(xiàn)在上半年，房地產(chǎn)銷售、投資、資金來源等指標(biāo)從年初開始攀升，并在4月達到高點，然后逐漸下滑。

上海易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，按照上述邏輯，二線城市和中部區(qū)域仍然會成為本輪市場升溫的重點。具體而言，長沙、石家莊、無錫、嘉興、廣州等房價被低估的城市會成為熱點，價格也會出現(xiàn)比較快的上漲。

嚴躍進還表示，市場升溫會使得此類城市去庫存壓力減小，進而帶動房地產(chǎn)投資和其他供應(yīng)指標(biāo)上升。

需要注意的是，市場的升溫會使部分城市的房價出現(xiàn)過快上漲，也會繼續(xù)給土地市場帶來刺激，并使得“地王”持續(xù)出現(xiàn)。因此，伴隨著市場的升溫，會有越來越多的城市出臺調(diào)控政策進行打壓。

然而，風(fēng)險仍然存在。莫尼塔（上海）信息咨詢有限公司就認為，7月份銀行新增貸款幾乎全部來自于居民新增中長期貸款，因此可以看到，信貸驅(qū)動的樓市風(fēng)險進一步加劇。該機構(gòu)表示，工行、建行在部分熱點城市開始收緊外來人口購房按揭貸款，信貸政策收緊或是下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點的最大風(fēng)險。

上述機構(gòu)還指出，隨著熱點城市地王頻出，土地交易中銀行無限配資帶來的高杠桿風(fēng)險已引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注，信貸政策收緊將是大勢所趨，初步估計在四季度實施。屆時，市場熱度將驟然降溫，觸發(fā)拐點。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道