2016年6月24日是歷史性的一天，英國通過全民公投決定將退出歐盟。超過3千萬投票者參與此次公投，退歐派最終得票51.9%，以微弱的優(yōu)勢獲勝。正式結果還未公布，英鎊已經大幅跳水，創(chuàng)造30年以來最低水平，對人民幣跌破9元大關，最大跌幅超過10%。退歐結果公布后的數(shù)日內，歐美股市大幅震蕩，各方避險情緒強烈，投資者紛紛選擇避險能力更強的投資商品，金價與避險貨幣（例如日元）匯率都在近期飆升就是最好的例子。

除了黃金與外匯，許多投資者也都將目光放在房地產市場，希望抓住這千載難逢的英鎊貶值機會，入手英國尤其是倫敦的房產。不過目前分析普遍對英國退歐后的房 市走勢并不樂觀，認為盲目抄底英鎊可能將損失更多。那么英國退歐后房市究竟會何去何從？趁匯率優(yōu)勢在英國買房又是否為一個明智的選擇呢？

來源：英國國家統(tǒng)計署

來源：世界銀行

首先讓我們對退歐前的英國整體經濟與房市有一個大致了解。2005年至2007年間，英國經濟增長維持在2.5%-3%，房價漲幅顯著。 2008年金融危機影響下，英國GDP連續(xù)兩年出現(xiàn)負增長，房價也在2009年初跌至谷底。經歷了短暫的復蘇， 2012年英國經濟再次受美國次貸危機波及，英國房市也從反彈期進入瓶頸階段。

2013年起隨著全球經濟復蘇，英國經濟增速明顯加快，2014年增長率達到2005年后的最高水平。與此同時，房價開始飛速上漲，2014年下半年已經超越經融危機前的峰值水平。2016年4月，英國總體房價較2007年峰值已高出10%左右。而在房產供給嚴重不平衡的倫敦，2016年4月房價已經比2007年的峰值增長近60%，成為全球房價最高的城市之一。瑞銀2015年全球房市泡沫報告中就將倫敦列為全球泡沫最高的房產市場。

決定退出歐盟后，英國經濟形勢必將產生改變。短期來看，退歐導致的市場波動與眾多不確定因素會使大量資本出逃，英鎊匯率將持續(xù)下跌。EIU（經濟學人智庫）預測2016年末英鎊將比一年前貶值14%-15%。中長期來看，英鎊貶值將會帶來進口通脹，借貸成本將會增加，各行業(yè)盈利空間變小，企業(yè)生存難度加大。EIU認為英國失業(yè)率可能在未來幾年增加，2018年預計達到6%。這對英國房市來說又意味著什么呢？

決定退出歐盟后，英國經濟形勢必將產生改變

在無政府貨幣政策干預（或干預無效）的情況下，通脹增長，借貸成本增加，失業(yè)率增高，將帶來本地市場需求的緊縮。除去剛需用房，其他類型的購房需求將顯著減少，在一定時間內會給房價帶來下行壓力。然而另一方面，市場的波動與借貸成本的升高，又會將一些本土投資者與開發(fā)商擋在市場外，長期來看則會導致市場供給的減少，在一定程度上緩和減少的需求。

由此看來，退歐之后的英國房市，將先有一段減速或負增長之旅，但市場在中長期達到新的平衡。由于房產開發(fā)減緩，倫敦等熱門市場供不應求的情況并沒有得到本質的改變，加之英鎊貶值對海外投資者的強大吸引力，房產價格依然會在市場穩(wěn)定后回歸上升通道。

當然，擁有成熟的市場體系與應急制度的英國政府很快會對市場進行干預。外匯干預穩(wěn)定英鎊匯率、創(chuàng)造更多工作機會、降息以刺激貸款與投資等政策都會盡量降低退歐對市場，包括房產市場的負面影響。只要政策正確有效，市場的發(fā)展趨勢應該會比設想的走勢更為平緩。此外，這次退歐引發(fā)的危機與市場調整也從出其不意的角度緩解。

了倫敦等熱門房市季度供大于求的行情，有望降低房產市場存在的危險泡沫。

上表總結了英國退歐引發(fā)種種情況，不難發(fā)現(xiàn)導致房價下降的因素普遍存在于中短期。而從更長期的角度來看，房市將重新找到平衡并繼續(xù)向上發(fā)展。這些種種市場因素帶給中國買家的，既有風險也不乏機遇。英鎊大幅貶值已經降低了中國買家在英國的購房成本。 相比于公投前，同樣的英國房產對中國買家而言已相當9折優(yōu)惠。另外，本地購房需求減少將為房價帶來下行空間，中國投資者有望進一步節(jié)省自己的投資成本。當然，只因匯率優(yōu)勢而盲目進行投資是不可取的。那么投資者們又該如何做出合理的投資選擇呢？

投資建議：

1. 明確投資目的：注重長期投資價值

退歐后，英國房市租售需求預計都將降低。在英國居住工作的其他國家公民有可能由于移民政策調整離開英國，出租市場將受較大打擊。此時投資英國房市應首先考慮房產自身價值和長期升值空間，并做好接受較低租金回報率的準備。

2. 選準投資目標：選擇供給較少的區(qū)域與房型

決定房價走勢的基本面始終是由市場供給關系與政府政策聯(lián)合決定的。退歐之后，政府勢必會出臺一系列政策來刺激市場。作為投資者，則要把握市場剛需，選好投資地點與房型， 確保所選房產在市場上不會出現(xiàn)供大于求的情況。例如市場對倫敦市區(qū)普通公寓的需求，遠比英國東北部郊區(qū)豪華別墅的需求要穩(wěn)定得多。

3. 控制投資風險：選擇市場主流價格范圍

面臨市場波動與不確定性，風險控制是投資者必須要考慮的環(huán)節(jié)。控制風險首先要控制價格范圍。太昂貴或太便宜的房產由于受眾面較小，在市場波動中都會面臨較大的需求波動，在當下并不建議投資。市場主流價格范圍的房產則是比較安全的選擇。

4. 量化成本與回報率：切不可貪低望高

在這段時間內，導致市場變化的因素十分復雜，降息等政策對房市的影響都會是兩面性的，對房價的影響更是難以直接預測。投資者們應當將眼光放長遠，不用糾結短期的波動。選擇入場前，買家應當確認自己的預算（考慮匯率換算后），以免因一再等待更低的價格而錯失入場機會。 同時，投資者需要給自己設立一個盈利目標，一旦市場出現(xiàn)達到或接近目標的出手時機就應當機立斷，無目標地等下一個高峰只會錯過最佳盈利時機。