新浪樂(lè)居訊  數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)三四線城市庫(kù)存積壓較為嚴(yán)重，各地政府已多次出手救市。而重慶周邊區(qū)縣的GPD和城市規(guī)模，都與三四線城市較為接近。這些區(qū)縣的真實(shí)庫(kù)存量有多少？房?jī)r(jià)現(xiàn)狀究竟如何？

  日前，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)信息部主任接受新浪樂(lè)居獨(dú)家專訪，他認(rèn)為重慶區(qū)縣庫(kù)存量整體上仍屬健康范疇，僅個(gè)別地區(qū)庫(kù)存較多。隨著區(qū)縣置業(yè)者生活品質(zhì)的提升，2016年的區(qū)縣產(chǎn)品將出現(xiàn)更為明顯的分化，品質(zhì)較好的項(xiàng)目將繼續(xù)熱銷，而一些規(guī)劃、建設(shè)滯后的項(xiàng)目，將逐漸轉(zhuǎn)化為庫(kù)存甚至永久庫(kù)存。

重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)信息部主任 文斌

  重慶區(qū)縣庫(kù)存量大系誤讀  房?jī)r(jià)上漲比例大

  2015年底，“去庫(kù)存”三個(gè)字頻頻占據(jù)各大媒體的頭版，也讓不少購(gòu)房者重新審視著三四線城市的樓市現(xiàn)狀。結(jié)合重慶周邊區(qū)縣樓市的整體數(shù)據(jù)，文斌表示目前重慶區(qū)縣樓市庫(kù)存分化明顯。像涪陵，萬(wàn)州，合川基本無(wú)庫(kù)存，銷售很好；綦江等區(qū)域居中，相對(duì)而言長(zhǎng)壽庫(kù)存較多。因此，“區(qū)縣庫(kù)存量大”這種說(shuō)法是被錯(cuò)誤放大的，從整體而言，重慶除了長(zhǎng)壽等區(qū)縣庫(kù)存超出正常范圍，其他都屬于健康范疇。

  此外，文斌簡(jiǎn)要剖析的庫(kù)存量變大的原因。早些年，區(qū)縣樓盤銷售較快，甚至在期房階段已經(jīng)銷售一空。隨著人們生活品質(zhì)提升，對(duì)商品房的認(rèn)知程度提高，近兩年的樓盤往往需要通過(guò)一系列營(yíng)銷手段實(shí)現(xiàn)去化，因此表現(xiàn)出庫(kù)存量大的現(xiàn)象。

  與庫(kù)存量相比，重慶區(qū)縣房?jī)r(jià)的漲幅更為明顯。文斌糾正了“區(qū)縣房?jī)r(jià)趕超主城”的說(shuō)法，他認(rèn)為區(qū)縣房?jī)r(jià)上漲比例超過(guò)主城，例如從2000元/平米漲至4000元/平米，而不是房?jī)r(jià)絕對(duì)值實(shí)現(xiàn)趕超。而房?jī)r(jià)與樓盤品質(zhì)有很大關(guān)系。之前區(qū)縣樓盤無(wú)論戶型結(jié)構(gòu)還是配套都比較差，隨著不少品牌開發(fā)商進(jìn)入?yún)^(qū)縣市場(chǎng)，帶動(dòng)了整體樓盤品質(zhì)，近兩年區(qū)縣樓盤質(zhì)量上升很大一截，物業(yè)類型和戶型結(jié)構(gòu)也更加多樣化，因此開發(fā)商的成本變高，隨之價(jià)格也出現(xiàn)上漲。從商品房品質(zhì)的角度而言，與前兩年并沒(méi)有可比性。

  區(qū)縣開發(fā)商：意識(shí)和專業(yè)度有待提升

  隨著碧桂園，金科等品牌房企入駐重慶區(qū)縣，不少當(dāng)?shù)亻_發(fā)商面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力也逐漸增大，一些小開發(fā)商甚至已經(jīng)倒閉。文斌認(rèn)為，生存出現(xiàn)窘境的區(qū)縣房企有兩個(gè)方面沒(méi)能做好：一是意識(shí)不到位，很多區(qū)縣開發(fā)商沒(méi)有整體經(jīng)營(yíng)企業(yè)、打造樓盤的意識(shí)，他們理解的商品房，不是高品質(zhì)的生活載體，而是簡(jiǎn)單的“住人”容器；二是專業(yè)能力不夠，包括資金儲(chǔ)備和籌措能力，因此也無(wú)法吸納相關(guān)專業(yè)人才，在后續(xù)開發(fā)中較為粗糙，在目前的房地產(chǎn)環(huán)境中，這種企業(yè)被淘汰是物競(jìng)天擇的市場(chǎng)規(guī)律。

  文斌還建議，2016年區(qū)縣開發(fā)商應(yīng)當(dāng)改變理念，給購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)生活的載體，不是簡(jiǎn)單修建商品房。好比一個(gè)服裝廠，除了為消費(fèi)者提供保暖的產(chǎn)品，還要體現(xiàn)消費(fèi)者的美感。房企也不外如是，只有打造出更加精細(xì)的產(chǎn)品，才能加快去化速度。

  2016年區(qū)縣樓市供需更平衡 品質(zhì)優(yōu)劣決定銷量

  隨著五大功能區(qū)的建設(shè)，重慶區(qū)縣樓市的產(chǎn)品，也更加接近市場(chǎng)需求，悄然發(fā)生改變。文斌列舉了兩個(gè)典型的發(fā)展案例：一是以工業(yè)園區(qū)為核心的區(qū)縣，具備較強(qiáng)的人口吸附能力，讓不少返鄉(xiāng)置業(yè)者萌生留鄉(xiāng)發(fā)展的念頭；二是以休閑旅游為核心的區(qū)縣，打造出不少原生態(tài)、配套成熟的度假區(qū)，吸引主城人群進(jìn)行候鳥式生活，也取得了顯著成效。 

  談及2016年的重慶區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，文斌也給出了自己的預(yù)測(cè)。他認(rèn)為區(qū)縣樓市將更加規(guī)范和理性，供需逐漸平衡。甚至在同一區(qū)域中，不同項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)也會(huì)出現(xiàn)分化，尤其是項(xiàng)目之間的品質(zhì)存在差異，這些因素將成為購(gòu)房者的重要參考。品質(zhì)較好的項(xiàng)目將繼續(xù)熱銷，而一些規(guī)劃、建設(shè)滯后的項(xiàng)目，將逐漸轉(zhuǎn)化為庫(kù)存甚至永久庫(kù)存。