【搜狐焦點(diǎn) 胡說(shuō)一周】上周說(shuō)樓市進(jìn)入了調(diào)整期，原因是開(kāi)盤(pán)數(shù)量減少，探市動(dòng)作增多，有業(yè)內(nèi)朋友表示樓市依然火熱，其實(shí)這并不沖突。推薦點(diǎn)擊查看上周內(nèi)容《陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)掛掉了！原因竟然是》。

在市場(chǎng)中，熱盤(pán)依然會(huì)一直很熱，而弱盤(pán)也很難被熱市所帶動(dòng)。從整個(gè)市場(chǎng)的動(dòng)作來(lái)看，7月樓市的開(kāi)盤(pán)動(dòng)作減少，并且基本上都是加推，全新盤(pán)就很少，基本都是高調(diào)地開(kāi)放樣板間，釋放吹風(fēng)價(jià)來(lái)試探購(gòu)房者的底線。相信項(xiàng)目會(huì)再根據(jù)收籌情況來(lái)確定開(kāi)盤(pán)的日期及最終定價(jià)。

因?yàn)樵跇鞘谢馃岬那闆r下，新項(xiàng)目的第一槍更是至關(guān)重要。人氣火爆是情理之中，人氣不佳則受大挫。不管怎樣，它都將決定項(xiàng)目之后的發(fā)展走勢(shì)。而已經(jīng)取得不錯(cuò)銷(xiāo)售的項(xiàng)目則希望通過(guò)一定的價(jià)格調(diào)整來(lái)試探最大盈利點(diǎn)。

熱盤(pán)依然熱 但提價(jià)謹(jǐn)慎

熱盤(pán)永遠(yuǎn)不愁賣(mài)，并且價(jià)格會(huì)一直在漲，因?yàn)檫@是市場(chǎng)化的驅(qū)動(dòng)。但有兩點(diǎn)需要注意，第一它們的熱度，并不能完全代表市場(chǎng)的情況。第二，并不一定賣(mài)得好就適合提價(jià)格。尤其是今年，從數(shù)據(jù)上我們可以看到，感覺(jué)樓市一直在上漲，但是全市的價(jià)格并沒(méi)有多大的提升，說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)都處于十分理性的階段。

來(lái)看看上周給人的感覺(jué)，可能就一個(gè)字：燚。為什么？

因?yàn)樯现芪覀兛吹降拈_(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)是這樣的；

遠(yuǎn)洋天驕22日開(kāi)盤(pán)（點(diǎn)擊查看開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)詳情）

蘭亭盛薈23日開(kāi)盤(pán)（點(diǎn)擊查看開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)詳情）

越秀濱海御城23日開(kāi)盤(pán)（點(diǎn)擊查看開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)詳情）

現(xiàn)場(chǎng)人氣都還不錯(cuò)，并且都有加價(jià)的動(dòng)作。乍看之下樓市火得一塌糊涂，價(jià)格是飛漲啊。但是請(qǐng)大家先拋開(kāi)你看到的圖片，我們只需要關(guān)注一點(diǎn)，兩個(gè)銷(xiāo)冠盤(pán)都沒(méi)有設(shè)置銷(xiāo)控表。

為什么？因?yàn)閷?duì)于提價(jià)5000-6000元/平的動(dòng)作，誰(shuí)都無(wú)法估計(jì)市場(chǎng)的表現(xiàn)如何。

首先是蘭亭盛薈，在5月27日首次開(kāi)盤(pán)之后，它成為了天河區(qū)最受關(guān)注的項(xiàng)目之一，不錯(cuò)的改善型戶(hù)型選擇，低于全區(qū)的平均價(jià)格（34,430元/平），都讓它很有競(jìng)爭(zhēng)力，加上合適的推貨時(shí)間（避開(kāi)了主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手），成為了6月銷(xiāo)售冠軍。（多說(shuō)一句6月的前三甲是目前天河最受關(guān)注的項(xiàng)目）

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而上周開(kāi)盤(pán)在價(jià)格方面有所上調(diào)，加推的戶(hù)型涵蓋89-120平三房，售價(jià)在3萬(wàn)—3.8萬(wàn)/平之間，相比此前1、2棟開(kāi)盤(pán)價(jià)上漲了近5000元/平，最高售價(jià)達(dá)3.85萬(wàn)/平，并且只推出了84套。（現(xiàn)場(chǎng)未設(shè)置銷(xiāo)控表，所以具體成交其實(shí)未知）

而南沙越秀濱海御城憑借不錯(cuò)的位置優(yōu)勢(shì)和開(kāi)發(fā)能力，確實(shí)已成為了一方霸主，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目真是無(wú)需多介紹，看看2016年上半年的情況就知道了。

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不過(guò)，在周六開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，它同樣采取了不放銷(xiāo)控表的動(dòng)作，為什么？因?yàn)樗险{(diào)了價(jià)格。

據(jù)了解，6棟折后單價(jià)約1.54-1.8萬(wàn)，9棟折后價(jià)約1.5-2.1萬(wàn)。9棟一套138平單位約320萬(wàn)左右，折后價(jià)284萬(wàn)左右，而之前8棟138平單位不到200萬(wàn)一套，總價(jià)足足漲了約85-95萬(wàn)，單價(jià)漲了約6500-6700元。

目前南沙區(qū)的均價(jià)為11,406元/平，所以均價(jià)12642元/平，或許就不是這個(gè)項(xiàng)目的上限。（再看看南沙地王項(xiàng)目碧桂園海灣1號(hào)的定價(jià)，心理多少有些不平衡）

一個(gè)天河區(qū)銷(xiāo)冠，一個(gè)南沙區(qū)銷(xiāo)冠，都采用了相同的策略，就是提價(jià)+不放銷(xiāo)控表，為了什么？為的就是試探市場(chǎng)的底線。好根據(jù)情況再做調(diào)整，迎接金九銀十的到來(lái)。

那價(jià)格上限到底在哪？目前廣州購(gòu)房者的心理預(yù)期到底有多大？誰(shuí)都說(shuō)不準(zhǔn)。說(shuō)漲價(jià)，誰(shuí)都不敢，即使是銷(xiāo)冠盤(pán)也沒(méi)有這個(gè)底氣。我會(huì)在下一期的欄目中貼上這幾個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)，來(lái)看看它們是否真有提價(jià)？提價(jià)之后的銷(xiāo)售又如何？敬請(qǐng)留意。

下期再見(jiàn)，拜拜。