■本報(bào)記者 王麗新

　　今年3月份以來(lái)，百城住宅價(jià)格持續(xù)上漲，“日光盤(pán)”屢見(jiàn)不鮮。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，2016年上半年，13個(gè)重點(diǎn)城市住宅類(lèi)項(xiàng)目共計(jì)開(kāi)盤(pán)1157次，推出房源近21萬(wàn)套，去化率均值為74%。

　　值得注意的是，在這13個(gè)城市中，上半年共有102個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄，售罄項(xiàng)目集中在武漢和北京、其中武漢最多，占24個(gè)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，2016年上半年，政策寬松趨穩(wěn)，各地需求集中釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體高位運(yùn)行。當(dāng)前一線城市成交相對(duì)放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。展望下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，全年量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，一方面熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)積聚，樓市調(diào)整壓力加大；另一方面市場(chǎng)庫(kù)存總量仍較大，去庫(kù)存仍是下半年市場(chǎng)主基調(diào)。

　　超七成住宅被賣(mài)光

　　寬松的調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖創(chuàng)造了條件，但一線城市和部分二線城市依然是樓市回暖主戰(zhàn)場(chǎng)，尤其是住宅業(yè)態(tài)，過(guò)去一般約60%的去化率，在今年的熱點(diǎn)城市升級(jí)至超過(guò)70%，甚至達(dá)到80%。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，13個(gè)重點(diǎn)城市住宅類(lèi)項(xiàng)目推出房源21萬(wàn)套，其中一線城市上海開(kāi)盤(pán)量最大，共計(jì)開(kāi)盤(pán)116次；二線城市中南京、杭州開(kāi)盤(pán)次數(shù)較多，分別為182次和143次。南昌、成都開(kāi)盤(pán)量相對(duì)較少。整體來(lái)看，今年上半年去化水平明顯高于去年同期。

　　分城市來(lái)看，6個(gè)城市去化率超過(guò)平均水平。天津上半年市場(chǎng)供需兩旺，去化效果非常好，上半年平均去化率均高達(dá)94%以上。此外，杭州、深圳和上海上半年平均去化率超過(guò)八成。而寧波、重慶平均去化率為48%，在監(jiān)測(cè)城市中開(kāi)盤(pán)去化率較差。

　　更重要的是，在13個(gè)重點(diǎn)城市中，共計(jì)有102個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即成“日光盤(pán)”，其中，武漢日光24個(gè)項(xiàng)目，北京日光23個(gè)項(xiàng)目。在武漢，恒大常青花園開(kāi)盤(pán)推出近1600套房源，全部售罄。6月10日，深圳鴻榮源壹城中心推出1046套房源，3000組客戶來(lái)?yè)專(zhuān)�成交價(jià)每平方米高達(dá)5.5萬(wàn)元。在日光盤(pán)中，單價(jià)最高的是上海大寧金茂府，以9.2萬(wàn)元╨平方米開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄222套房源。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，在上述日光盤(pán)排行榜中，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)3組以上客戶搶一套房的局面。鑒于此，這些項(xiàng)目對(duì)開(kāi)盤(pán)的定價(jià)整體持續(xù)上漲。

　　近七成樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)高于周邊

　　事實(shí)上，鑒于上半年樓市有所升溫，重點(diǎn)城市新建住宅開(kāi)盤(pán)定價(jià)隨市而動(dòng)。在上述13個(gè)城市中，超九成新建住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)選擇高開(kāi)或平開(kāi)，而受庫(kù)存壓力和結(jié)構(gòu)性影響，僅8%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)。如深圳的半島城邦三期，4月9日三期開(kāi)盤(pán)，價(jià)格較上次開(kāi)盤(pán)均價(jià)下降超一成。

　　監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年超八成城市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格以上漲為主（加推盤(pán)與上次開(kāi)盤(pán)相比，純新盤(pán)與周邊同類(lèi)3個(gè)以上項(xiàng)目均值相比），平均漲幅為7.1%。從新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目定價(jià)占比情況來(lái)看，2016年上半年約65.6%的項(xiàng)目較上次開(kāi)盤(pán)（或較周邊）價(jià)格上漲，26.3%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格與上次開(kāi)盤(pán)（或較周邊）持平。不過(guò)，二季度高開(kāi)的項(xiàng)目占比較一季度下降4.4個(gè)百分點(diǎn)，而持平和低開(kāi)項(xiàng)目占比分別提高了3.3個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于二季度房企趁銷(xiāo)售旺季加大推盤(pán)力度，部分項(xiàng)目為吸引客戶放緩調(diào)價(jià)節(jié)奏。

　　分城市來(lái)看，上半年上海、武漢改開(kāi)項(xiàng)目占比較大，采取漲價(jià)策略的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目占比超過(guò)八成；深圳、重慶等城市采取低開(kāi)策略的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目占比最高，超過(guò)兩成。

　　除了開(kāi)盤(pán)定價(jià)上漲外，從去化產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，市場(chǎng)仍以剛需類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售為主旋律。

　　CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，，63.7%的樓盤(pán)主要針對(duì)首次置業(yè)或首次改善的剛需類(lèi)產(chǎn)品戶型，26%的項(xiàng)目主要面向中高端改善型需求，10.3%的項(xiàng)目推出不限購(gòu)的商住產(chǎn)品，主要面向投資客戶及部分受限購(gòu)條件制約的自住購(gòu)房者，剛需類(lèi)項(xiàng)目平均去化率超七成。

　　另外，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)?張宏偉向記者表示，從今年上半年銷(xiāo)售金額TOP10房企，尤其是已經(jīng)達(dá)到千億元規(guī)模的房企，一線城市對(duì)其銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度普遍較高，以萬(wàn)科為例，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)或合作開(kāi)發(fā)等模式，萬(wàn)科繼續(xù)深耕一線城市樓市，預(yù)計(jì)深圳、上海和北京這3個(gè)城市今年全年可實(shí)現(xiàn)1000億元的銷(xiāo)售金額。

　　張宏偉認(rèn)為，在樓市下半場(chǎng)，住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑也是趨勢(shì)；市場(chǎng)不再會(huì)有普遍性的規(guī)�；�增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)講，依靠高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的策略將難以為繼。