原標(biāo)題：?jiǎn)栴}層出不窮 長(zhǎng)租公寓難成開(kāi)發(fā)商盈利“寵兒”

　　隨著多地房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)、限貸政策加碼，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)試圖尋求更為長(zhǎng)效、穩(wěn)定的盈利模式，長(zhǎng)租公寓正在成為房企新的“寵兒”。不過(guò)，從現(xiàn)有已開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓看，盈利性、市場(chǎng)認(rèn)可度并不樂(lè)觀，管理層面涌現(xiàn)出的問(wèn)題更是層出不窮。相關(guān)專(zhuān)家表示，只有不斷提升服務(wù)質(zhì)量，開(kāi)拓個(gè)性化需求市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓的未來(lái)才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　長(zhǎng)租公寓成租房市場(chǎng)新熱點(diǎn)

　　南開(kāi)大學(xué)即將畢業(yè)的大四學(xué)生劉克最近在北京求職應(yīng)聘，同時(shí)他也開(kāi)始盤(pán)算租一套合適的房子，來(lái)作為畢業(yè)后買(mǎi)房前的過(guò)渡。“最好是家電齊全、拎包入住類(lèi)型的，租客是同齡人更好，租金要保持平穩(wěn)不能漲得太隨意。”確定好要求后，劉克四處了解，發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓比較契合自己的需要。

　　比普通租房更省心，房租價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，入住的又大都是同齡人，近年來(lái)興起的長(zhǎng)租公寓正快速成為年輕人租房的選擇之一，也被市場(chǎng)所看好。

　　事實(shí)上，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，長(zhǎng)租公寓的社會(huì)知曉度及市場(chǎng)認(rèn)可度不斷提升。除了愛(ài)上租、優(yōu)客逸家、隨寓、拎包客等眾多互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)品牌的崛起，房企也將之作為待開(kāi)墾的處女地。其中，萬(wàn)科較早推出泊寓，越來(lái)越多房企已相繼進(jìn)入該領(lǐng)域。旭輝、復(fù)地、景瑞、龍湖等已相繼在北京、重慶、南京等多城市落地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

　　由于互聯(lián)網(wǎng)品牌有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，房企有房源，兩者在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的互動(dòng)也越來(lái)越頻繁。去年12月，綠城服務(wù)與優(yōu)客逸家宣布合作，成立浙江綠城優(yōu)客資產(chǎn)管理有限公司。綠城服務(wù)作為杭州物業(yè)服務(wù)公司，旗下有大量管理和服務(wù)的樓盤(pán)資源，可作為優(yōu)客逸家的儲(chǔ)備房源，而優(yōu)客逸家則提供標(biāo)準(zhǔn)化的租賃和租住管理服務(wù)，目前綠城優(yōu)客已在杭州濱江、下沙、城西等多地有房源布點(diǎn)，預(yù)計(jì)在今年底擴(kuò)張到上萬(wàn)間房源。

　　據(jù)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院推出的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)＋長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新與投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年，我國(guó)房屋租賃的交易額總規(guī)模就達(dá)到8000億元左右。目前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人口約7.7億人，按30%的租房率來(lái)算，大概有2.3億的人口需求，租賃市場(chǎng)未來(lái)的租金規(guī)�？蛇_(dá)萬(wàn)億的級(jí)別，因此長(zhǎng)租公寓前景被普遍寄予厚望。

　　今年3月，由國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部等10個(gè)部委就制定了《關(guān)于促進(jìn)綠色消費(fèi)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，鼓勵(lì)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展，“房屋＋共享”成為國(guó)家明確支持的行業(yè)。這讓長(zhǎng)租公寓站在了風(fēng)口之上，各公寓品牌紛紛選擇一二線(xiàn)城市和更勇于嘗試新鮮事物的年輕人作為切入點(diǎn)。

　　看好長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前景的還有金融機(jī)構(gòu)。目前，不少規(guī)模較大的公寓品牌大都以租約證券化的模式，與金融機(jī)構(gòu)建設(shè)合作關(guān)系。業(yè)主和租客的合同可以打包成一個(gè)資產(chǎn)包，長(zhǎng)租公寓以此向銀行換取等值的資金，提前收回應(yīng)收款。這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也是一種新型的，盈利相對(duì)可靠的業(yè)務(wù)渠道。

　　問(wèn)題不斷暴露盈利能力存疑

　　盡管長(zhǎng)租公寓已走上發(fā)展正軌，但因尚處于初期，發(fā)展存在不少問(wèn)題。

　　今年8月，位于深圳龍崗區(qū)的泊寓成為其所在小區(qū)業(yè)主心中的煩心事。原來(lái)，泊寓位于萬(wàn)科翰鄰城二期原有92套住宅的209個(gè)單間。然而一經(jīng)推出，就有小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑這屬于“房中房”違建，存在安全隱患。而且泊寓將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　對(duì)于投身長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這還不是最棘手的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)盈利才是當(dāng)務(wù)之急。

　　長(zhǎng)租公寓目前以集中式和分布式兩種業(yè)態(tài)模式為主，分散式公寓競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，盈利不易，多為初創(chuàng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)；集中式公寓因運(yùn)營(yíng)難度大，所以競(jìng)爭(zhēng)較小，成功運(yùn)營(yíng)后成本較低，因此可以獲得更高的租金差。

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，在從事長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)的主體中，房地產(chǎn)上市公司在資金上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)改造自身的存量物業(yè)，或依靠自身優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)存量市場(chǎng)獲得整棟物業(yè)。此類(lèi)公司經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓更容易獲利，經(jīng)營(yíng)遇到的困難也相對(duì)更少。不過(guò)，長(zhǎng)租公寓屬于長(zhǎng)線(xiàn)投資，房企由于融資的問(wèn)題更愿意接受資金的快進(jìn)快出，發(fā)展長(zhǎng)租公寓的意愿性明顯不如互聯(lián)網(wǎng)專(zhuān)業(yè)品牌公司。但盈利緩慢同樣考驗(yàn)著互聯(lián)網(wǎng)品牌的耐心，資金壓力大、規(guī)模擴(kuò)張慢，也在制約著市場(chǎng)的步伐。

　　去年8月中旬，剛獲得1000萬(wàn)元天使輪戰(zhàn)略投資的駐客公寓負(fù)責(zé)人曾表示，希望主打“愛(ài)情公寓”概念，打造交友平臺(tái)為主題的青年公寓社區(qū)。不過(guò)在今年上半年，駐客公寓就被布丁酒店旗下的長(zhǎng)租公寓品牌漫果收購(gòu)。該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，退出的主要原因是由于市場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，以及租房成本的快速上漲，拿房壓力變大。

　　其實(shí)，無(wú)論手中是否有自有房產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商都面臨比較大的壓力。有房的持有成本不斷上升，而無(wú)房的拿房成本更是增長(zhǎng)迅速。有業(yè)內(nèi)人士曾估算，若要保證盈利，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商需要維持旗下房源90%以上的入住率，這對(duì)于剛剛開(kāi)發(fā)出來(lái)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)空間而言是一個(gè)不小的壓力。

　　作為一種服務(wù)型產(chǎn)品，長(zhǎng)租公寓在進(jìn)入市場(chǎng)后，因?yàn)榉��?wù)方面的問(wèn)題，還面臨消費(fèi)者——租客一方的壓力。有租客就向記者“吐槽”，租住期間筆記本電腦不翼而飛，投訴無(wú)人理睬。“平臺(tái)(互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商)有不少人手里有鑰匙，之前房子又被多次出租過(guò)，現(xiàn)在我都不知道該找誰(shuí)來(lái)處理了，體驗(yàn)和我想象的公寓完全不一樣。”該租客說(shuō)，等租期滿(mǎn)后，他已經(jīng)不想再租公寓，而是先找個(gè)普通租房過(guò)渡，“爭(zhēng)取攢錢(qián)早點(diǎn)買(mǎi)上自己的房子”。

　　管理與服務(wù)實(shí)現(xiàn)增值

　　相比傳統(tǒng)中介租房，長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)本應(yīng)在于統(tǒng)一管理和服務(wù)。但由于市場(chǎng)缺少成功經(jīng)驗(yàn)，再加上發(fā)展初期大量中小型企業(yè)涌入，市場(chǎng)良莠不齊的問(wèn)題尤為突出。這不僅影響了現(xiàn)有企業(yè)的盈利能力，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，行業(yè)的形象也大為受損。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)發(fā)展的良性軌道既要靠低成本拿房，更要用服務(wù)來(lái)延伸產(chǎn)品價(jià)值，通過(guò)增值服務(wù)創(chuàng)造溢價(jià)能力，這對(duì)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)能力是很大考驗(yàn)。

　　目前，長(zhǎng)租公寓的租賃價(jià)格在城市中處于中等偏上水平。以萬(wàn)科旗下位于廣州的泊寓為例，它主要面向35歲以下、有固定工作的年輕人或在校學(xué)生。20平方米左右的租賃價(jià)格每月在1500元左右，同時(shí)還有超過(guò)200元的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等支出，每月居住成本超過(guò)2000元，比周邊普通租賃住房要明顯高出一些，并無(wú)太多優(yōu)勢(shì)。

　　但正是由于看中相對(duì)干凈、舒適的環(huán)境，所以很多年輕人依然愿意留下來(lái)。收入更高的群體則有酒店式公寓等可以選擇。所以，如果長(zhǎng)租公寓服務(wù)跟不上去，最終被年輕人拋棄幾乎是難以避免的。

為確保公寓整體環(huán)境，以及定位的準(zhǔn)確，對(duì)租客進(jìn)行必要的篩選不可或缺。以萬(wàn)科驛項(xiàng)目為例，希望租賃公寓者需要首先進(jìn)行面試。在招租過(guò)程中，萬(wàn)科驛更偏愛(ài)年齡35歲以下、單身無(wú)子女、積極上進(jìn)的新青年群體，這都體現(xiàn)在面試環(huán)節(jié)。同時(shí)，萬(wàn)科驛與租客達(dá)成協(xié)議“客戶(hù)在租賃期內(nèi)上述條件發(fā)生變化，須提前結(jié)束租期，雙方友好解除租約”，這都確保了長(zhǎng)租公寓主題鮮明，同時(shí)打造優(yōu)越的環(huán)境。

　　YOU＋青年國(guó)際公寓創(chuàng)始人之一劉昕也曾表示，產(chǎn)品意在打造社交平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)港灣，而并非單純的居住產(chǎn)品。倡導(dǎo)社交功能未來(lái)有望成為長(zhǎng)租公寓的品牌主打方向，后期的增值服務(wù)值得期待。

　　專(zhuān)家表示，長(zhǎng)租公寓屬于長(zhǎng)線(xiàn)投資，市場(chǎng)認(rèn)可度還需要有一個(gè)培育的過(guò)程，這對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的融資能力也是一大考驗(yàn)。一旦選擇這一行業(yè)，還需要少一些掙快錢(qián)的浮躁，潛心運(yùn)營(yíng)品牌，等待“大魚(yú)吃小魚(yú)”的機(jī)會(huì)。在市場(chǎng)大浪淘沙下，最終留下來(lái)的企業(yè)有望成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的“大贏家”。(毛振華)