又值畢業(yè)季，多地租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。再加上不久前國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，租賃市場(chǎng)迎來利好。但專家提醒稱，“重售輕租”等多方面因素仍導(dǎo)致我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供需不平衡的現(xiàn)象比較突出。

租賃市場(chǎng)迎來發(fā)展“新窗口”

近年來，房屋租賃市場(chǎng)政策頻出，尤其是不久前國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，提出以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)租賃市場(chǎng)是一大利好。

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展，流動(dòng)人口總量不斷增加，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)需求不斷增長(zhǎng)。《中華人民共和國(guó)2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全國(guó)人戶分離的人口2.94億人，其中流動(dòng)人口已達(dá)到2.47億人。據(jù)住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人提供的數(shù)據(jù)，目前通過市場(chǎng)租賃解決居住的總?cè)丝诰瓦_(dá)到1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬億元，這也意味著租賃市場(chǎng)已是一個(gè)巨大的藍(lán)海市場(chǎng)。

但因長(zhǎng)時(shí)間以來各地“重售輕租”，住房租賃市場(chǎng)發(fā)育較緩慢，機(jī)構(gòu)出租人較少、住房空置率較高等問題突出。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房租賃總供給中89.5％可出租房屋來自個(gè)人出租住宅。此前有高校研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告稱，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%。

同時(shí)，進(jìn)入“存量房”時(shí)代，我國(guó)的公租房建設(shè)也逐漸走到十字路口，海南、安徽、鄭州、九江等省市已經(jīng)決定不再新建公租房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋租賃市場(chǎng)或?qū)⒊蔀闈M足住房需求的重要渠道。

“有大量的消費(fèi)需求，也有大量的房屋可以出租，關(guān)鍵是從中間端打通供需失衡局面。”南昌中環(huán)互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)股份有限公司南昌分公司副總經(jīng)理劉鵬說，建立購(gòu)租并舉的住房制度，促進(jìn)住房租賃的規(guī)�；�、專業(yè)化發(fā)展，這是房屋租賃市場(chǎng)的“利好信號(hào)”。

不少企業(yè)已躍躍欲試。不久前，58同城就已在房屋租賃方面發(fā)力，發(fā)布了“品牌公寓館”。根據(jù)58同城的數(shù)據(jù)，中國(guó)房屋空置率超過25%。有投資人表示，光是公寓租賃行業(yè)，就可能有兩三萬億元的市場(chǎng)規(guī)模。

租賃市場(chǎng)面臨痛點(diǎn)難點(diǎn)

租賃市場(chǎng)前景看似一片大好，但其背后仍然存在不少痛點(diǎn)和難點(diǎn)。

難點(diǎn)一：回報(bào)率低，房企積極性不高。江西一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬：按最低的成本價(jià)來賣，在江西一城市一套100平方米的新房售價(jià)約37萬元，房租充其量是2000元/月，一年租金2萬多元。“有哪個(gè)開發(fā)商會(huì)一次性投30多萬元建一套房，每年只能收回來2萬多元？如果是銀行貸款的話更劃不來。”

江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝認(rèn)為，房屋租賃價(jià)格嚴(yán)重低于銷售價(jià)格帶來的一個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)是，一旦開發(fā)并裝修好的新房無人租，這套新房立刻就成為二手房，其市場(chǎng)價(jià)值將大幅縮水，所以少有房地產(chǎn)企業(yè)“冒險(xiǎn)”。

難點(diǎn)二：亂象迭出，租房市場(chǎng)存監(jiān)管盲區(qū)。今年二十來歲的劉芳杰2015年6月與一家中介公司簽署合同，和其他4戶一同合租，每季度把租金繳給中介，再由中介轉(zhuǎn)交房東。然而年底房東卻突然找上門，表示沒有收到租金，要求小劉等租戶立即搬離并進(jìn)行斷水、斷電。最后，平均每人損失了2000多元，至今未收到賠償。

劉芳杰的租房經(jīng)歷并非個(gè)案。事實(shí)上，租房貴、租房難、糾紛多等問題早已存在。多位受訪人士表示目前租房市場(chǎng)很大程度上處于“監(jiān)管盲區(qū)”，登記備案的很少。“這會(huì)起到‘劣幣驅(qū)逐良幣’的作用，也導(dǎo)致很多承租人缺乏‘安全感’和‘穩(wěn)定感’。”南昌驪特房產(chǎn)置業(yè)顧問顧志超說。

難點(diǎn)三：房源分散，管理成本高，改造難度大。2015年，住建部對(duì)16個(gè)外來人口較多、租房需求較大的城市做了一個(gè)調(diào)查，結(jié)果顯示，租住房屋以50平方米以下中小戶型為主的需求占到75％左右，但市場(chǎng)上能夠租到的中小戶型住房比較少，所以往往只能選擇合租，合租比例達(dá)到了50％。

劉鵬介紹說，由于個(gè)人房源較為分散、租金租期也不一致，而整棟、整層、整單元出租的房屋少，造成經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)管理成本高，同時(shí)稅收等配套政策不完善也增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)。“例如，雖然國(guó)家提出在增值稅等方面給予扶持政策，實(shí)際上我們給租客開發(fā)票簡(jiǎn)單，要讓房東給我們?nèi)ザ悇?wù)局開發(fā)票就很難，要讓企業(yè)充分享受政策還需進(jìn)一步完善細(xì)節(jié)。”他舉例說。

盤活存量培育機(jī)構(gòu)出租人

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，培育和完善租房租賃市場(chǎng)、豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，不僅僅有助于解決低收入者的居住問題，而且有助于形成住房市場(chǎng)的內(nèi)在自我調(diào)節(jié)機(jī)制，使得房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)和房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)會(huì)因“租買選擇”機(jī)制而相互制衡。

專家表示，培育和完善住房租賃市場(chǎng)，重在培育機(jī)構(gòu)出租人。機(jī)構(gòu)出租人的出現(xiàn)有助于打通供需兩端分散的租客和房源，既方便租客尋找，也有利于有效利用住房資源。

由于租房?jī)r(jià)格和售房?jī)r(jià)格嚴(yán)重不對(duì)稱，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍租房市場(chǎng)的積極性不高。然而，面對(duì)龐大的市場(chǎng)潛力，事實(shí)上仍有一些知名投資機(jī)構(gòu)、天使投資人、房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)中介高調(diào)進(jìn)入租房市場(chǎng)，尤其是一線城市，如魔方公寓、自如、You+青年公寓等。

2013年，江西嘉志投資有限公司董事長(zhǎng)黃德志開始在南昌探索建設(shè)長(zhǎng)租公寓。他認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓對(duì)于資本方有很大吸引力，“至少在南昌來講，通過買斷使用權(quán)，只需要18-24個(gè)月就可以收回成本，關(guān)鍵是占據(jù)房源和形成品牌影響力”。

針對(duì)個(gè)人房源分散的情況，劉鵬、黃德志等人建議，政府應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)和單位將閑置辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)等物業(yè)租賃給專業(yè)的租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行改造、裝修，并提供水、電附屬設(shè)施的安裝便利，投入住房租賃市場(chǎng)，使閑置資源合理利用最大化。“用企業(yè)的錢盤活現(xiàn)有的資源。”

與此同時(shí)，機(jī)構(gòu)出租人也有助于解決租房市場(chǎng)監(jiān)管難的問題。采訪中一些房東表示，對(duì)登記備案制度知曉率低，有的甚至根本不知道去哪辦理。“讓管得到的人去管理。”黃德志表示，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)出租人發(fā)展能有效提高政府監(jiān)管的效率，事實(shí)上一些長(zhǎng)租公寓的實(shí)踐也證明通過機(jī)構(gòu)出租人規(guī)范經(jīng)營(yíng)，能夠有效減少租房糾紛概率。