鏈家禍起金融衍生業(yè)務(wù)

　　上海門店被查 異地?cái)U(kuò)張遇阻

　　房地產(chǎn)救市政策頻頻出臺(tái)，北京、上海地王接連拍出，一線城市新房、二手房漲價(jià)兇猛，但都沒有搶到上周房地產(chǎn)市場(chǎng)的“頭條”。地產(chǎn)中介業(yè)龍頭鏈家在上海被通報(bào)兩起損害消費(fèi)者權(quán)益的案件，一時(shí)間引爆各大官媒、網(wǎng)媒和自媒體。大家似乎把對(duì)地產(chǎn)中介行業(yè)的所有不滿都借此機(jī)會(huì)發(fā)泄在鏈家頭上。作為行業(yè)龍頭的鏈家冤么？

　　新金融記者 劉君

　　事發(fā)上海

　　上海地產(chǎn)中介的老大鏈家這次遇到麻煩了。

　　上海市消保委2月23日召開上海市房地產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查發(fā)布會(huì)，通報(bào)房產(chǎn)中介服務(wù)中存在的四大亂象，重點(diǎn)通報(bào)了上海鏈家的兩起案件。從通報(bào)情況看，兩起案件均涉及購房人在非知情情況下購買了抵押房或查封房，鏈家未盡到中介服務(wù)應(yīng)盡的責(zé)任。

　　上海市住建委2月24日約談了鏈家公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，初步發(fā)現(xiàn)鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)行為，已決定開展正式調(diào)查，調(diào)查期間將暫停鏈家公司涉事門店和相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格。

　　一時(shí)間，無論是上海的官方媒體，還是網(wǎng)上的諸多自媒體，都將鏈家事件視作房產(chǎn)中介業(yè)魚龍混雜、服務(wù)不規(guī)范的典型案例。大家都在問一個(gè)問題，連一直標(biāo)榜“真實(shí)價(jià)格，真實(shí)房源”，以行業(yè)引領(lǐng)者自居的鏈家都出現(xiàn)不規(guī)范經(jīng)營(yíng)問題，中介行業(yè)還有多大公信力？

　　針對(duì)上述質(zhì)疑，上海鏈家公開回應(yīng)稱是員工在交易過程中的不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致了消保委公布的兩起案例的服務(wù)瑕疵。對(duì)于賣方拖欠莊先生的80萬元定金，鏈家已進(jìn)行了全額先行墊付退還，并將積極配合客戶通過法律訴訟等方式明確違約責(zé)任，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。此外，針對(duì)上海鏈家相關(guān)工作人員工作中出現(xiàn)的疏漏，將根據(jù)公司制度進(jìn)行相應(yīng)處罰。另外客戶黃先生反饋的案源，已于 2 月 19 日完成房屋交易，并對(duì)未按公司規(guī)定執(zhí)行的相關(guān)工作人員進(jìn)行相應(yīng)處罰，客戶對(duì)此結(jié)果表示滿意。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，查封應(yīng)該是發(fā)生在初步簽約之后過戶之前，從這一點(diǎn)說，鏈家只是遇到了一個(gè)行業(yè)的慣例問題，并不能說是它賣了抵押房。但在鏈家的高收費(fèi)對(duì)應(yīng)的承諾下，是有簽訂意向金協(xié)議前、簽訂后以及簽訂正式合同前的“產(chǎn)調(diào)”，上海鏈家的回應(yīng)也有這部分內(nèi)容，所以責(zé)任是逃不了的。

　　兩起案例中，賣方都曾向鏈家尋求貸款并進(jìn)行房屋抵押，而在其后的交易中，這些抵押都影響到了房屋的交易，都有損消費(fèi)者的權(quán)益。值得一提的是，其中一個(gè)案例的抵押貸款方居然是鏈家的一個(gè)經(jīng)紀(jì)人。中介業(yè)業(yè)內(nèi)人士對(duì)新金融記者表示，背后真正的借款方或許是上海鏈家，用個(gè)體經(jīng)紀(jì)人的身份給賣房人借款，而非企業(yè)身份，避免了業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任。如此一來，在交易過程中上海鏈家未向買房人告知該房產(chǎn)的抵押情況就顯得頗為蹊蹺了。

　　根據(jù)媒體爆料，上海鏈家的金融產(chǎn)品已經(jīng)全線暫停，櫥窗展示房源信息也已下架。針對(duì)上述信息，新金融記者向鏈家總部求證，鏈家公關(guān)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在截稿前并未給出回復(fù)。

　　擴(kuò)張隱憂

　　此次鏈家在上海出事，或許與其去年瘋狂擴(kuò)張后管控能力出現(xiàn)不足有關(guān)。

　　鏈家真正的崛起，始于2008年的房地產(chǎn)調(diào)控。憑借靈敏的市場(chǎng)嗅覺、穩(wěn)準(zhǔn)狠的擴(kuò)張策略和踏實(shí)肯干的企業(yè)文化，鏈家在當(dāng)年的市場(chǎng)調(diào)控中于北京市場(chǎng)成功完成逆襲，一舉成為北京區(qū)域地產(chǎn)中介業(yè)的老大。不過相對(duì)于北京的成功，在全國(guó)其他區(qū)域鏈家的知名度并不高。

　　去年開始，鏈家在資本支持下，開始了全國(guó)化擴(kuò)張的步伐。

　　2015年2月9日，鏈家地產(chǎn)與成都伊誠地產(chǎn)合并，布局西南市場(chǎng)；3月1日，鏈家地產(chǎn)與上海中介行業(yè)排名第二的德佑正式宣布合并，成為上海最大的房產(chǎn)中介企業(yè)；3月18日，鏈家和中聯(lián)地產(chǎn)通過“股權(quán)置換”正式合并，進(jìn)軍深圳市場(chǎng)；9月1日，鏈家宣布與濟(jì)南孚瑞不動(dòng)產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作。此外，廣州滿堂紅、北京高策等各地老牌中介企業(yè)也成為鏈家的收購對(duì)象。這種被外界稱為“掃貨”式并購的手段，使鏈家在各地的線下店面數(shù)量和市場(chǎng)占有率迅速擴(kuò)大。

　　以上海為例，鏈家和德佑合并為上海鏈家后，門店數(shù)量從2015年年初的220家迅速擴(kuò)大到年末的1000多家，基本站穩(wěn)上海二手房交易市場(chǎng)占有率老大的位置，上海鏈家總經(jīng)理邵非更是喊出“2016年門店規(guī)模將達(dá)到1500-2000家，預(yù)計(jì)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上海市場(chǎng)占有率超50%”的目標(biāo)。

　　一位曾在鏈家工作過的員工表示，鏈家的作風(fēng)就是一旦高層的目標(biāo)確立，下屬一定不惜代價(jià)完成。“以尋找新開門店的地點(diǎn)為例，鏈家新進(jìn)入的一二線城市核心地段的底商往往都有租戶，這時(shí)候鏈家會(huì)給出2-3倍的租金，并給原租戶和房東一筆不菲的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。目的只有一個(gè)，完成鏈家在該區(qū)域開店數(shù)量的任務(wù)。”其表示，鏈家不計(jì)成本開店的背后，有一套成熟的邏輯。在中介行業(yè)，一個(gè)城市的店面數(shù)量能為品牌溢價(jià)和口碑效應(yīng)帶來幾何級(jí)的推動(dòng)作用，只要店面數(shù)量夠多，市場(chǎng)占有率自然上升，反過來又能提升企業(yè)在資本市場(chǎng)的估值，有更多錢支持新一輪擴(kuò)張。一份鏈家的內(nèi)部資料顯示，鏈家告誡內(nèi)部員工，線下爭(zhēng)奪就是“0和有”的游戲，自己多做一套，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就少做一套。