房地產(chǎn)去庫存背后：1300萬農(nóng)民工如何落戶成市民？

　　導(dǎo)讀

　　2016年以來，近百城市出臺了支持農(nóng)民工購房以加速去庫存的政策文件，但是仔細(xì)查看政策，政策的發(fā)力點(diǎn)多集中在購房補(bǔ)貼等刺激住房消費(fèi)的房產(chǎn)政策，而少見新市民進(jìn)入并穩(wěn)定在城市居住的配套性措施。

　　本報(bào)記者 紀(jì)睿坤 安徽、河南報(bào)道

　　今年的樓市新政比以往來得更早一些，兩會還未啟幕，地方政府便啟動(dòng)了“房地產(chǎn)救市”賽跑。

　　2月25日，遼寧省出臺化解樓市庫存的27條新政，首提給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減稅讓利。福建2月22日也出臺了給予農(nóng)民進(jìn)城購房的現(xiàn)金補(bǔ)貼等八條化解樓市庫存新政。廣西、江西、廣東也出臺了針對性的去庫存措施。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查看多地最新出臺的去庫存方案，多集中在降低購房門檻、培育和扶持新市民的住房消費(fèi)、給開發(fā)企業(yè)減負(fù)以及減少新增土地供應(yīng)等多個(gè)方面。

　　非常明顯的一個(gè)變化是，“去庫存已經(jīng)在2016年變成了一項(xiàng)必須完成的政治任務(wù)，”中部某地級市的副市長如是透露。

　　以海南新政為例，不僅明確暫停住宅存量較大市縣的土地規(guī)劃審批，也明確對履行房地產(chǎn)市場調(diào)控、消化庫存主體責(zé)任不力、效果不明顯的市縣，省政府將對市縣政府主要負(fù)責(zé)人和分管負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問責(zé)。

　　江西也如是，明確將對去庫存效果不明顯的縣市問責(zé)。房地產(chǎn)調(diào)控史上，與問責(zé)掛鉤的做法還要追溯到2013年“新國五條”控房價(jià)目標(biāo)。

　　去庫存形勢可見一斑，不少受訪人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，去庫存是2016年樓市的主基調(diào)，未來各地方或?qū)⒂懈�大尺度的去庫存新政�?/span>

　　降價(jià)也難去庫存？

　　盡管政策反復(fù)刺激，利率和首付比例一降再降，杠桿一再放大，深陷的高庫存之累仍在繼續(xù)。

　　2月26日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，同比來看，一線城市的新建商品房與二手住宅的漲幅均高于20%，二線城市同比平均漲幅在1%左右；與此同時(shí)，絕大多數(shù)三線城市同比仍在下降。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀1月房價(jià)數(shù)據(jù)時(shí)表示，城市間房價(jià)分化現(xiàn)象依然延續(xù)，房價(jià)明顯上漲主要集中在一線城市和個(gè)別二線城市，絕大多數(shù)三線城市同比仍在下降。

　　庫存高企，去化不力，房價(jià)下降是必然趨勢。這也帶來另外一個(gè)難解的市場難題，買漲不買跌是樓市的基本規(guī)律，房價(jià)越降，購房者就越觀望。

　　以安徽為例，安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心近日發(fā)布數(shù)據(jù)稱，在不考慮待開發(fā)土地面積以及2005年以前新開工及期房銷售的情況下，2005年至2015年前10個(gè)月，安徽省房地產(chǎn)庫存面積（包括在建未售、待售面積）達(dá)3.3億平方米，按2014年全省商品房銷售面積計(jì)算，需5.3年才能消化。同樣統(tǒng)計(jì)口徑算下，好于全國商品房去庫存周期。

　　安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測處經(jīng)濟(jì)師常彬斌表示，從安徽省內(nèi)看，區(qū)域的分化趨勢也很明顯，若考慮寬口徑庫存，皖北的宿州、亳州、阜陽商品房去化周期分別在3.4年、5.2年和5.2年，合肥、安慶去化周期分別在4.5年和4.4年，低于全省平均（5.7年），部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上。縣域庫存差異大，多數(shù)縣城房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，皖北縣域好于皖南。

　　長去化周期也帶來房價(jià)下調(diào)壓力，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者春節(jié)期間走訪安徽四五線城市了解，安徽大部分城市在過去的2015年都呈現(xiàn)出明顯的降價(jià)下調(diào)趨勢。房價(jià)下調(diào)的背景下，購房者有的因?yàn)榍捌谫徺I的房產(chǎn)已然虧本，不敢再置業(yè)；有的擔(dān)心再次下調(diào)，想再看看。

　　一直以來，適當(dāng)?shù)慕捣績r(jià)被認(rèn)為是可以刺激住房消費(fèi)的重要舉措。中央經(jīng)濟(jì)工作會議在部署2016年化解房地產(chǎn)庫存工作時(shí)也特別提出，要鼓勵(lì)房企順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。

　　安徽一位不愿具名的開發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在春節(jié)之后，市房管局召集多家開發(fā)商開會也特別要求，去化較慢的開發(fā)商要適當(dāng)降價(jià)，“政策初衷是好，如果能夠快速去化，降價(jià)也并非不可，但問題的關(guān)鍵在于，按照市場買漲不買跌的特點(diǎn)，降價(jià)不一定能夠去化，而且有可能帶來業(yè)主后期維權(quán)、退房等諸多問題”。

　　挖掘剛性需求

　　市場的臨界點(diǎn)在哪，誰也不知道，上述安徽省地級市的開發(fā)商表示，只能靠慢慢地試。

　　沒有大城市外溢置業(yè)需求，大部分四五線城市在艱巨的存量環(huán)境下，只能選擇自救。而自救最有效、直接的方法就是挖掘剛性住房需求潛能。

　　其中以農(nóng)民工為代表的新市民，被認(rèn)為是新住房需求的最大潛力。

　　“當(dāng)前的庫存主要在三、四線城市。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛介紹，農(nóng)民工購房是去庫存、穩(wěn)投資的最大新需求。