最近北京打算提高非普通住房的首付比例，這應(yīng)該是進(jìn)一步細(xì)化限購(gòu)的新舉措。對(duì)于北京這樣的城市來(lái)說(shuō)，區(qū)別對(duì)待普通住房和非普通住房是有必要的。

目前北京是怎么判斷普通住宅和非普通住宅呢？

普通商品住宅需同時(shí)滿足三個(gè)條件，分別是，容積率不低于1，建面低于140平米，總價(jià)需受區(qū)域價(jià)格限制。如果有一個(gè)條件不滿足那就屬于非普通住宅。

另外兩種普通商品住宅不是主流，這里就不再詳說(shuō)了。

具體就是下圖這樣：

如果不滿足這些條件，那你買(mǎi)的房子就屬于非普通住宅了，相關(guān)的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)高不少。

現(xiàn)在北京市場(chǎng)普通住房和非普通住房成交量占比是多少呢，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)估計(jì)，兩者的比例在6:4左右。約有40%的人購(gòu)買(mǎi)的是改善性非普通住宅。這意味著，提高非普通住房的比例將影響40%左右的購(gòu)房者。

那么北京目前的貸款政策是怎么樣的呢？

公積金貸款目前首付最低是兩成，但這一比例，如果全靠公積金貸款基本上只能買(mǎi)套一居室。商業(yè)貸款呢，首套房、二套房首付比例分別是3成和5成。商貸和公積金貸款均拒絕第三套貸款。

五環(huán)外非普通住房首付比例有可能超過(guò)262萬(wàn)

目前還不知道非普通住房首付比例提高幅度是多少，有關(guān)人士表示，目前非普通住房只是在稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上成本更高，這對(duì)于改善性人群來(lái)說(shuō)壓力并不算太大，如果提高首付比例，壓力則大了不少。未來(lái)非普通住房的首套房和二套房的首付比例有可能分別上調(diào)至5成和7成，如果這一比例被確認(rèn)，那么購(gòu)買(mǎi)“豪宅”的壓力將非常大。

以五環(huán)外的非普通住房為例，總價(jià)高于374.4萬(wàn)元即為非普通住房，目前首套房和二套房的首付比例分別是112.32萬(wàn)和187.2萬(wàn)，調(diào)整后的首付比例則達(dá)到187.2萬(wàn)和262.08萬(wàn)。實(shí)際上購(gòu)買(mǎi)非普通住宅的主要為剛改人群。這意味著剛改人群很難在持有一套房的基礎(chǔ)上再買(mǎi)套大房子。

如果再上升一個(gè)檔次，對(duì)于買(mǎi)大平層和別墅類的富人來(lái)說(shuō)，此舉將極大地限制富人資產(chǎn)的流動(dòng)性。有鑒于此，富人對(duì)繼續(xù)買(mǎi)高端豪宅的熱情有所降低。

此舉效果有多大？

筆者認(rèn)為，提高非普通住房對(duì)抑制需求有限，因?yàn)楸本┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸豪宅化了，上圖也說(shuō)明一切了。六環(huán)外的普通住房?jī)r(jià)格上限已經(jīng)達(dá)到了280萬(wàn)了，這還是2014年的行情。普通工薪階層買(mǎi)房只能越來(lái)越小或者越來(lái)越遠(yuǎn)，能買(mǎi)得起房的人也越來(lái)越少。

也就是說(shuō)，此舉對(duì)普通人來(lái)說(shuō)并沒(méi)有任何意義，其唯一的作用是減緩豪宅化的趨勢(shì)。由于普通住宅的限購(gòu)政策已經(jīng)比較完善，未來(lái)對(duì)普通住宅加碼限購(gòu)的可能性也幾乎不可能了。

總體來(lái)看，北京房?jī)r(jià)仍然會(huì)繼續(xù)上漲，留給普通人的機(jī)會(huì)已經(jīng)越來(lái)越小。那些不得不買(mǎi)房的工薪層基本上只能選擇一居室或小兩居，未來(lái)可能連換房的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。即使買(mǎi)得起房，也可能是蝸居一輩子。