今年來已經有十余個熱點城市探索抑制“地王”的舉措。人民網資料圖片

人民網北京12月8日電（盧志坤） 今年頻繁冒出的“地王”讓各地政府忙于推出更為嚴厲的限制措施，以響應抑制房價和地價過快上漲的宏觀調控要求。

武漢在本周取消了一塊已經掛牌近一月的高總價地塊的出讓，當地政府在一份公告中將此稱為“為落實國家關于房地產市場宏觀調控的政策”。這是武漢在近期已經做出多項舉措來限制“地王”誕生之后采取的最直接有效的方法。

當地的房地產行業(yè)人士稱，這塊起拍總價超過126億元的地塊只要能夠出讓，勢必成為武漢總價最高的“地王”，在全國預計也排在前三的位置，政府面臨著很大的壓力。武漢在上月已經出讓了一宗總價高達110.65億元的地塊，是今年全國總價第四高的地塊。

隨著監(jiān)管部門擔憂地價的快速飆升將繼續(xù)傳導至樓市，引發(fā)房價的快速上漲，多個城市以及職能部門在下半年陸續(xù)加大了對購買土地的限制，各地祭出的手段也紛繁多樣。

在取消本次土地出讓之前，武漢已經推出了多項措施，包括設定土地上限價格、在價格觸頂后改為評比建設方案、報建公共建筑面積等方式，但依然難阻擋企業(yè)拿地的熱情，多宗地塊的實際價格屢創(chuàng)新高。

據人民財經了解，實際上，今年來已經有十余個房地產市場火熱的城市在探索包括提高土地競拍門檻、增加企業(yè)拿地成本、管控企業(yè)資金來源、增加土地供應等多個途徑，試圖緩解地價過快上漲和“地王”不斷出現(xiàn)的壓力。

比如，北京在近期推出的幾宗地塊中采用了“限房價、競地價”的土地出讓方式，通過設置土地價格上限、由企業(yè)競拍愿意自己持有的住宅面積比例多少來確定競得人，從而將地價限制在一定范圍內。

而在上海、廣州、南京等地，除了設定價格上限、增加土地出讓中的非價格約束條件之外，還加大了查處企業(yè)拿地資金來源的力度，要求競拍企業(yè)必須使用自有資金，不得采用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資等杠桿資金。

一些城市還嘗試了提高土地出讓金中的首付比例、縮短企業(yè)繳納土地出讓金時間、要求拿地后必須是現(xiàn)房才能銷售、搖號決定地塊歸屬等方式。部分城市一度還推出了“熔斷”機制，即報價超過政府設定的上限價格后自動取消交易。

多管齊下 全面調控

對土地價格的限制通常是為了防止房價的過快上漲。由于高價土地的樓面價格通常高于周邊在售的房價，形成房價和地價倒掛的局面，這常常引發(fā)市場對未來房價的預期。行業(yè)人士分析，這意味著房產商要能回本甚或賺錢，未來地塊入市的房價必須要大幅上漲甚至翻倍，周邊的房價也因此會大幅抬升。

自9月底以來，房價上漲較快的20多個城市已經陸續(xù)推出了諸如限購、限貸等措施提高購房門檻，抑制市場過熱。如上海、杭州、天津、武漢等地甚至多次加碼樓市調控政策。

上海財經大學不動產研究所執(zhí)行所長、校講席教授陳杰認為，目前各地政府把穩(wěn)定房價作為頭等大事和一項政治任務，尤其今年房價上漲過猛的城市政府希望在本區(qū)域內房地產市場降溫方面做出表率、成為排頭兵，深怕因為樓市控制不力而引起中央的問責。

“這些地方政府也是想以此表明一個姿態(tài)，這次是確實下定決心要調控，要言出必行、執(zhí)行到位，不是作秀裝樣子，不達目的不罷休。”陳杰撰文表示，“否則，政府面對房價反彈不聞不問、裝聾作啞，就可能前期高壓政策都前功盡棄，政策公信力徹底失去，那么房價很可能一發(fā)不可收拾。”

由于中央層面并未出臺具體的調控政策，因而本輪房地產調控的思路正是因城施策，強調各地根據自身的發(fā)展情況采取適宜的措施。這也為各地探索不同的抑制房價、地價措施提供了自由的環(huán)境。

但整體調控要求的嚴厲性則要求各地政府、主管部門多管齊下，從不同的層面對市場加以限制。從上半年國資委口頭通知央企、國企少拿甚至不拿“地王”到證監(jiān)會重申房地產企業(yè)再融資所得不得用于購地，再到部分地方銀監(jiān)局要求商業(yè)銀行禁止給“地王”項目放貸、證監(jiān)會和交易所收緊房企發(fā)債融資等多部門的各項舉措，無不體現(xiàn)著此次調控的全面和嚴厲。

資金充裕 供應偏少

實際上，本輪土地價格的快速攀升除了與房價的飆升互相影響、互相循壞之外，企業(yè)資金充裕和土地供應偏少直接導致了地價的上漲。

人民財經根據金融服務提供商Wind測算的數據顯示，在今年前11個月中，其跟蹤的100個大中城市，土地供應數量明顯少于去年同期。

以一線城市為例，今年1-11月份，國內一線城市住宅用地供應數量為147幅，而去年同期則為212幅；住宅用地面積方面，今年前8個月國內一線城市住宅用地供應面積776.8萬平方米，而去年同期則為1401萬平方米。從這組數據來看，一線城市住宅供應面積僅略超過去年同期的一半。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，地價高企的核心問題在于，一、二線城市的土地供應嚴重不足。由于三、四線城市庫存大、風險大，企業(yè)并不愿意在這些城市冒險投資。接下來的問題就是，即使熱點的二線城市土地也沒法搶到，開發(fā)商也很少會愿意前往三、四線城市，而是轉向其他沒那么熱的二線城市，進而又推高了其他城市的地價。

一家央企房地產商武漢分公司負責土地投資的人士說，在前期武漢出的一塊土地中，他們公司出價1.8萬元/平方米，但沒有成功，最后成交的樓面價達到2萬元/平方米。他說，就算價格再高也要拼一拼，如果不拿，武漢項目部的幾十個人就吃閑飯了。拿了地之后，就能通過引進合作方、資金方等多種渠道，分攤開發(fā)壓力。

分析人士指出，開發(fā)商能夠拿到土地，也和他們手中的資金狀況大為相關，說到底，“地王”考驗企業(yè)的資金實力。由于近兩年社會資源大量進入房地產市場，房地產企業(yè)迎來了他們融資最為便利的窗口。

自去年初房企在境內市場獲準發(fā)債融資以后，房地產行業(yè)的債券發(fā)行數量出現(xiàn)井噴。據Wind數據，僅在今年前8月，上市房地產企業(yè)的債券發(fā)行量就達990只，超過2015年全年總數。到9月中旬，募集金額已經是2015年同期的三倍以上。

實際上，銀行貸款以及通過各種渠道流進房地產的資金也在增長。Wind數據顯示，今年上半年，房地產行業(yè)通過銀行貸款、理財資金、債券市場這三個渠道獲得的累計融資額，已超11萬億元。